Mietmängel
Mietminderung

Welche Mängel sind bedeutsam? Wann kann die Miete in welcher Höhe gemindert werden?

Mietminderung bei Mietmängeln

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Treten während der Mietzeit Mängel auf, die den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken, so ist der Mieter zur Mitminderung berechtigt. Sie tritt nach § 536 Abs. 1 BGB je nach dem Grad der Tauglichkeitsminderung der Mietsache kraft Gesetzes eintritt und bis zum völligen Wegfall der Pflicht des Mieters zur Mietzahlung reichen kann.

 Ein Minderungsrecht setzt das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache voraus. Nach § 536 Abs. 1 BGB  liegt ein Sachmangel vor, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufhebt oder mindert, wobei eine unerhebliche Tauglichkeitsminderung außer Betracht bleibt. Gleichgestellt ist nach Abs. 2 der Fall, dass der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt.

Damit der Mieter überhaupt Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, muss er dem Vermieter den Mangel grundsätzlich anzeigen. Dies muss zeitnah geschehen. Längeres Zuwarten kann zum Verlust der Gewährleistungsansprüche führen, selbst wenn sich der Mangel zwischenzeitlich erhebliche vergrößert hat KG NZM 2003, 26. Ausnahmenweise ist eine Mängelanzeige dann entbehrlich, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt oder ein nicht behebbarer Mangel vorliegt.

Liegt eine Abweichung vor, reduziert sich die Miete automatisch. Der Mieter muss sich weder ausdrücklich auf eine Minderung berufen noch kommt es auf ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich des Mangels an. Es ist auch unerheblich, ob der Mieter die Mietsache nutzt. Die Miete ist allerdings nur für die Zeit gemindert, in der die  Gebrauchstauglichkeit tatsächlich gemindert ist. Bei der Ermittlung der Minderungsquote sind u. a. nachfolgenden Kriterien zugrunde zu legen:

  • Art und Umfang der Herabsetzung des vertragsgemäßen Gebrauchs
  • Zeitlicher Umfang des Mangels
  • Baulicher oder optischer Mangel
  • Berücksichtigung der Jahreszeit
  • Flächenmäßiger oder quantitativer Anteil der vom Mangel betroffenen Räume
  • Gesteigerte Qualitätsansprüche des Mieters im Hinblick auf die vereinbarte Miethöhe.

Will der Mieter, dass der Mangel beseitigt wird, besteht die Notwendigkeit der Mängelbeseitigungsaufforderung. So ist der Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung aufzufordern. Die Frist muss angemessen sein. Sie hängt insbesondere davon ab, wie viel Zeit der Vermieter für die Abhilfe selbst bei Anspannung aller Kräfte (normale Reparaturzeit) benötigt. Zwar kann eine zu kurz bemessene Frist durch eine angemessenen ersetzt werden, doch ist eine bewusst zu kurz bemessene Frist unwirksam. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nichtfristgerecht nach, hat der Mieter die Möglichkeit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts. Zudem bestünde für ihn die Möglichkeit der Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB. Einer besonderen Ankündigung oder Androhung dieser Maßnahme bedarf es nicht. Der Vermieter muss sich mit seiner Verpflichtung lediglich im Verzug befinden.

Haben Sie Fragen zum Thema Mietmängel oder Minderungsquoten und suchen Sie einen erfahrenen Ansprechpartner / Mietrechtsanwalt / Mieter- oder Vermieteranwalt in Siegen bzw. der näheren Umgebung (Kreuztal, Olpe, Bad Berleburg, Betzdorf)? Dann sprechen Sie uns an. Wir bieten Ihnen eine individuelle Beratung. Als kompetente Ansprechpartner für das Mietrecht Siegen stehen Ihnen aus unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Frank Baranowski und Rechtsanwältin Anne Lahrmann zur Seite.

 
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