Schimmel in der Wohnung

Wer trägt die Beweislast? Wie ist vorzugehen? Welche Ansprüche haben Mieter bzw. Vermieter?

Schimmel in der Wohnung

Das Problembewusstsein für Schimmelpilz in Wohnräumen ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern über Ursachen und Folgen beschäftigen in zunehmendem Maße Rechtsanwälte und Gerichte, nicht nur in den Ballungszentren, sondern auch in Siegen und Umgebung. Das statistische Bundesamt gab 2010 bekannt, dass 14 % der Bundesbürger nach eigener Einschätzung in Wohnungen leben, die undichte Dächer, feuchte Wände oder Fäulnis in Fenstern und Böden haben.  

Jeder fünfte deutsche Mieter hat bereits seine Miete wegen Schimmel gemindert. Insgesamt liegt Schimmelbefall mit 39 % auf dem ersten Platz der Mietmängel, gefolgt von Heizungsdefekten mit 29 % und feuchten Wänden mit 28 %.

Schimmelpilzwachstum stellt ein gesundheitliches Problem dar, das man nicht ignorieren oder tolerieren darf. Bei Schimmelpilzbefall muss eine fachgerechte Sanierung erfolgen. Eine Beseitigung ist nur dann nachhaltig, wenn zuvor die Ursachen geklärt wurden. Ohne diese Klärung und Behebung der Ursachen ist erneuter Befall vorprogrammiert. Schimmelpilze wachsen bevorzugt im Bad, in Schlaf- und Kinderzimmern; insbesondere an Bauteilen, die leicht auskühlen oder schlecht belüftet sind. Außenecken im Deckenbereich, Fensterbrüstungen und -laibungen, Wandflächen hinter Einbauten, Möbeln und Bildern.

Auf Schimmelpilz lassen schließen: Wasser- und Stockflecken auf der Tapete, pulveriger oder pelziger Belag in Verbindung mit oberflächigen, meist schwarzen, dunkelbraunen oder graugrünen Verfärbungen. Das Vorhandensein von Schimmel ist meistens unstreitig erkennbar, so dass die Frage im Vordergrund steht, wer die Schimmelbildung zu verantworten hat. Ist die Schimmelbildung von dem Vermieter oder dem Mieter zu vertreten?

Die Ursachen für die Entstehung von Schimmelpilzbefall können u. a. im Bauwerk begründet sein. Feuchtigkeit von außen entsteht im Wesentlichen durch Regenschlag, Schwachstellen in der Gebäudehülle, durchlässige Mauerwerks- / Wartungsfugen, defekte oder verstopfte Regenrinnen, defekte oder fehlende Dachziegel oder undichte Außenwandverkleidungen. Als weitere Ursache kommt mieterseitiges Fehverhalten in Betracht, beispielsweise durch fehlende bzw. unzureichende Lüftung und/oder Beheizung der Räumlichkeiten.

Wer trägt die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung?

Tritt Schimmel in der Wohnung auf, so muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden (Urteil des LG Berlin vom 23.01.2001 in dem Verfahren 64 S 320/99). Außerdem muss er darlegen, dass das Haus frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Hierbei reicht es aus, dass die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Wärmeschutzbedingungen eingehalten wurden (Urteil des LG Hamburg, vom 10.04.2003 in dem Verfahren 307 S 151/02) und dass ein bestimmtes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters geeignet gewesen wäre, den Schadenseintritt zu verhindern. Wurden bereits Baumängel beseitigt, so muss der Vermieter ebenfalls beweisen, dass diese Maßnahmen erfolgreich waren (BGH NJW 2000, 2344). Den Vermieter trifft die primäre Darlegungs- und Beweislast. Die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen dürfen allerdings nicht überspannt werden. Das Nachgehen jeder noch so entfernt liegenden anderen Ursache der Schimmelbildung und damit auch das Ausräumen letzter Zweifel bezüglich verschiedener bautechnischer Fragen ist nicht erforderlich (LG Dessau ZMR 2008, 39).

Hat der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Wohnung mit neuen Isolierglasfenstern versehen oder Dämmungsmaßnahmen durchgeführt, so ändern sich hierdurch die Anforderungen an die Beheizung und Belüftung der Räume. In derartigen Fällen hat der Vermieter außerdem darzulegen und zu beweisen, dass er den Mieter konkret über die geänderten Heiz- und Lüftungserfordernisse unterrichtet hat. Ein Hinweis in allgemeiner Form, z. B. anhand einer Broschüre, genügt nicht. Nach dem LG Neubrandenburg in WuM 2002, 309 muss die Information auf die Verhältnisse des konkreten Falls zugeschnitten sein und sich insbesondere auf die Höhe der in den einzelnen Räumen über eine bestimmte Zeit einzuhaltende Temperatur sowie auf Art und zeitliches Ausmaß der erforderlichen Lüftungsvorgänge beziehen.

Erst wenn der Vermieter beweisbar einen Baumangel ausgeschlossen hat, muss sich der Mieter durch den Beweis entlasten, dass er die Feuchtigkeitsschäden nicht zu vertreten hat. Dabei muss er beweisen, dass sein Wohnverhalten und das der weiteren Benutzer dem allgemein zumutbaren Normverhalten entsprach und noch entspricht (LG Bochum DWW 1991, 189; LG Hamburg WuM 1988, 353; LG Kassel WuM 1988, 355; LG Braunschweig WuM 1988, 356; LG Freiburg WuM 1989, 559). Hierzu hat der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten konkret darzulegen (LG Braunschweig ZMR 2002, 916).

Ein erster Anschein für die Verantwortlichkeit des Mieters ist gegeben, wenn in einer ehemals mangelfreien Wohnung Feuchtigkeitsschäden erstmals aufgetreten sind, nachdem der maßgebliche Mieter die Wohnung bezogen hat. Für eine Verursachung durch den Mieter spricht auch, wenn der Heizenergieverbrauch der Wohnung deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt. Diesbezüglich können die Heizkostenabrechnungen herangezogen werden.

In einem weiteren Schritt ist zu prüfen, ob das schadensverhütende Verhalten dem Mieter zumutbar gewesen wäre. Lassen sich Feuchtigkeitserscheinungen nicht mehr durch normales Lüften, sondern nur durch übersteigertes Heizen und Lüften vermeiden, liegt ein Mangel der Wohnung vor (LG Hamburg, Urteil v. 29.8.1997, 311 S 88/96, NZM 1998, 571). Sind Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen bereits eingetreten, so muss der Mieter einer Verschlechterung des Zustands etwa durch Ummöblierung entgegenwirken (LG Stade WuM 1985, 23). Die Mieträume müssen jedoch in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass bei einem Abstand der Möbel von der Zimmerwand von nur wenigen Zentimetern (Scheuerleistenabstand) eine Tauwasserbildung ausgeschlossen ist.

Der Mieter kann davon ausgehen, dass das Mietobjekt so beschaffen ist, dass auch große Möbel an den Außenwänden aufgestellt werden können, ohne dass Feuchtigkeitsschäden auftreten (AG Hamburg WuM 2009, 582). Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarungen nicht verpflichtet, beim Aufstellen von Möbeln einen Wandabstand von 5 cm oder mehr einzuhalten (LG Mannheim NJW 2007, 2499). Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, alle Räume auf 22 °C zu heizen, allerdings darf die Temperatur nicht unter 15°C fallen (AG Köln, WM 1988, 388).

Besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit über die Schadensursache, muss sie durch einen Sachverständigen festgestellt werden (z. B. im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen der Zahlungsklage des Vermieters bei einer Mietminderung). Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat die unterliegende Partei zu tragen (LG Aachen WuM 1989, 371).

Welches Lüftungsverhalten ist richtig?
Der Mieter muss im Rahmen seiner gesetzlichen Obhutspflicht sein Wohnverhalten so einrichten, dass Feuchtigkeitserscheinungen möglichst vermieden werden. Der Mieter ist verpflichtet, in zumutbarem Umfang ausreichend zu lüften. Was zumutbar ist, darüber gehen die Meinungen auseinander. Zwischen 2 bis 4 Mal je 10-30 Minuten pro Tag, dürfte als grobe Richtung anzunehmen sein (LG Hamburg WM 1988, 353; AG Köln ZMR 1999, 262). Drei- bis viermal am Tag Lüften ist zumutbar, aber nicht während der Arbeitszeit (LG Frankfurt/Main vom 07.02.2012 in dem Verfahren 2-17 S 89/11). Das Schrägstellen der Fenster („Kippstellung“) genügt nicht. Vielmehr sind die Fenster weit zu öffnen, um so für Zugluft zu sorgen.

Um wie viel Prozent kann die Miete bei Schimmel gemindert werden?

  • Ständige Durchfeuchtung der Außenwände, Durchfeuchtung der Wände von Bad und Küche; 15 % (LG Berlin NZM 2001, 986)
  • Schimmel in 2 Zimmern, Küche und WC berechtigt eine Minderung von 15 %; bei erheblicher Schimmelbildung 20 %
  • Extreme Feuchtigkeit kann bei völliger Unbewohnbarkeit zu einer Minderungsquote von 80 bis 100 % führen. Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer; 80 % (LG Berlin GE 1991, 625) und ständige Durchfeuchtung der Außenwände der Wohnung, 100 % (AG Potsdam WM 1995, 534).

Feuchtigkeit im Keller
Bei älteren Gebäuden müssen Mieter mit bestimmten Mängeln, insbesondere mit Feuchtigkeit im Keller, rechnen. Wegen solcher bauartbedingter Mängel kann weder die Miete gemindert noch eine Nachbesserung der Bodendämmung verlangt werden (Urteil des AG München in dem Verfahren 461 C 19454/09).

Kein formularmäßiger Ausschluss von Schadensersatzansprüchen
Schadensersatzansprüche des Mieters, beispielsweise wegen Beschädigung von Mobiliar durch eingedrungene Feuchtigkeit, können formularvertraglich nicht ausgeschlossen oder dahingehend eingeschränkt werden, dass der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet (Entscheidung des BGH vom 24.10.2001 in dem Verfahren VIII ARZ 1/01). Die gegenteilige Entscheidung des OLG Stuttgart vom 11.04.1984, veröffentlicht in NJW 1984, 2226, dürfte damit nicht mehr Besatnd haben.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Schimmel in der Wohnung und suchen Sie einen erfahrenen Ansprechpartner / Mietrechtsanwalt / Mieter- oder Vermieteranwalt in Siegen bzw. der näheren Umgebung (Kreuztal, Olpe, Bad Berleburg, Betzdorf)? Dann sprechen Sie uns an. Wir bieten Ihnen eine individuelle Beratung. Als kompetente Ansprechpartner für das Mietrecht Siegen stehen Ihnen aus unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Frank Baranowski und Rechtsanwältin Anne Lahrmann zur Seite.

 
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