Baranowski und Kollegen Siegen

Gemeinsame Immobilie nach Trennung und Aussperrung

Welche Rechte hat der ausgezogene Ehegatte an der im gemeinsamen Eigentum stehenden Immobilie?

Streit um Immobilienverkauf: Kein Zutrittsrecht des Ehepartners

Ein Ehepartner hat, wenn er aus der gemeinsamen Immobilie endgültig ausgezogen ist, kein Recht auf Zutritt ohne Vorliegen besonderer Gründe. Eine Besichtigung durch Makler oder Kaufinteressierte stellt keinen solchen besonderen Grund dar, wenn der in der Immobilie verbliebene Ehegatte einen freihändigen Verkauf ablehnt und die Teilungsversteigerung betreibt. Das entschied das OLG Bremen.

Streit über Zutritt zur gemeinsamen Immobilie nach Trennung

Die Beteiligten sind getrennt lebende Ehegatten im Scheidungsverfahren und je zur Hälfte Miteigentümer des vom Antragsgegner bewohnten Hausgrundstücks, für das ein von ihm eingeleitetes Teilungsverfahren anhängig ist. Die Antragstellerin beauftragte einen Makler mit dem Verkauf dieses Hausgrundstücks und forderte Zutritt für diesen, den der Antragsgegner jedoch verweigert. Sie beantragte, ihr für den Antrag auf Zutrittsgewährung und Besichtigung sämtlicher Räume Verfahrenskostenhilfe zu bewilligen. Der getrennt lebende Ehemann habe in der Vergangenheit den Verkauf zum festgestellten Marktwert abgelehnt, sei aber jetzt durch die Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens erkennbar zum Verkauf bereit. Daher wolle sie auf dem freien Markt über den Makler einen optimalen Preis erzielen. Als Miteigentümerin seien sie und der von ihr beauftragte Makler zum Zutritt berechtigt. Nach Ansicht des getrennt lebenden Ehemannes fehle ihr das Rechtsschutzbedürfnis.

Mangels Erfolgsaussicht der beabsichtigten Rechtsverfolgung wies das Familiengericht den Verfahrenskostenhilfeantrag der Antragstellerin zurück. Die Antragstellerin legte dagegen Beschwerde ein. Dies mit der Begründung, dass das Zutrittsrecht erforderlich sei, um dem Antragsgegner ein ernsthaftes Kaufangebot für die Immobilie vorlegen zu können. Bei dessen Ablehnung mache sich der Antragsgegner ihr gegenüber schadensersatzpflichtig. Das Familiengericht half der sofortigen Beschwerde nicht ab und legte diese dem OLG zur Entscheidung vor.

OLG verneint Recht zum Betreten der Immobilie

Das OLG wies die Beschwerde der Antragstellerin als unbegründet zurück und untermauerte damit die Entscheidung des Familiengerichts. Das Familiengericht habe die Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe mit der mangelnden Aussicht auf Erfolg zu Recht abgelehnt. Die Ehefrau kann vom dem getrennt lebenden Partner nicht verlangen, dass er dem von ihr beauftragten Makler und Begleitpersonen zu Besichtigungszwecken Zugang zu der im Miteigentum der Beteiligten stehenden Immobilie ermöglicht.

Grundsätzlich steht jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 BGB ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen den Beteiligten ist es jedoch im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt gekommen, dass diese fortan allein vom Mann bewohnt wird. Somit besteht kein uneingeschränktes Zutrittsrecht der Antragstellerin mehr. Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, hat ohne Vorliegen eines besonderen Grundes kein Recht auf Gewährung von Zutritt zur Immobilie für sich oder Dritte (vgl. LG Saarbrücken, FamRZ 2004, 1580; Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 92).

Ohne einen entsprechenden Grund stellen das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer eine von dem in der Immobilie verbliebenen Miteigentümer nicht hinzunehmende Verletzung seiner nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre dar.

Ob ein besonderer Grund dann vorliegen kann, wenn es um den Wunsch nach Besichtigung durch Biet-Interessenten während des Teilungsversteigerungsverfahrens (§ 753 BGB) geht, ist streitig. Dieser Streit könne aber vorliegend dahinstehen, weil es der Antragstellerin gerade nicht um eine Besichtigung während des Teilungsversteigerungsverfahrens gehe, sondern um die Besichtigung zum Zwecke der Vorbereitung eines freihändigen Verkaufs der Immobilie.

Der von ihr begehrte Zutritt des Maklers und etwaiger Kaufinteressenten zur Immobilie gegen den Willen des Antragsgegners stellt keinen rechtfertigenden besonderen Grund dar, weil ein freihändiger Verkauf der Immobilie hier von vornherein an der ablehnenden Haltung des Antragsgegners scheitert. Das Verhalten des Antragsgegners, das von dessen Hoffnung auf einen günstigen Eigenerwerb der Immobilie in der Teilungsversteigerung getragen sein mag, mag der Antragstellerin aus eigenen wirtschaftlichen Erwägungen nicht gefallen.

Es ist nicht als treuwidrig anzusehen, weil grundsätzlich keine Verpflichtung besteht, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Denn das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gem. §§ 749 ff. BGB, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf vor.
Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Antragstellerin aufgeworfene Frage grundsätzlich zu verneinen, ob sich ein Ehegatte schadensersatzpflichtig macht, der sich einem möglichen freihändigen Verkauf widersetzt, um die Immobilie selbst zu ersteigern – zumal die Bruchteilsgemeinschaft keine Pflicht zum Schutz oder zur Förderung der wechselseitigen wirtschaftlichen Interessen der Teilhaber begründet.

Beschluss des OLG Bremen vom 22.08.2017, 5 WF 62/17.

Der ausgezogene Ehegatte verliert Nutzungsrecht

Ist ein Ehegatte aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen, besteht trotz Miteigentums kein uneingeschränktes Nutzungsrecht mehr. Ein Anspruch auf Zutritt besthet nur dann, wenn ein besonderer Grund dafür gegeben ist. Die Besichtigung durch einen Makler und weitere Personen zum Zweck des freihändigen Verkaufs der gemeinsamen Immobilie stellt keinen solchen Grund dar, wie die vorliegende Entscheidung des OLG zeigt. Der in der Immobilie verbliebene Ehegatte ist zur Meidung einer Teilungsversteigerung nicht verpflichtet, einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Der aus der Ehewohnung ausgezogene Ehegatte kann zur Erzielung eines seiner Ansicht nach höheren Erlöses seinen Wunsch auf freihändigen Verkauf nicht zwangsweise gegen den Willen des anderen Ehegatten durchsetzen.

Hat ein Ehegatte die gemeinsame Immobilie verlassen, obliegt die weitere Nutzung dem darin verbleibenden Ehegatten allein. Ihm kommt dann auch das alleinige Recht zu, bestimmten Personen den Zutritt zu gewähren und den freihändigen Verkauf der im Miteiegentum stehenden Immobilie abzulehnen. Auch macht sich der Ehegatte nicht schadensersatzpflichtig, wenn er sich dem Verkauf der Immobilie widersetzt, um diese dann im Teilungsverfahren möglicherweise selber preisgünstig zu ersteigern.

Verbotene Eigenmacht, Aussperren des anderen Ehegatten

Die vorgenannten Ausführungen gelten allerdings nur dann, wenn der Ehegatte die Immobilie endgültig verlassen hat. Nicht erfasst werden davon die Fälle des Aussperrens des anderen Ehegatten. Die klassische Situation ist folgende: Einer der Ehegatten kommt, etwa nach einem heftigen Streit, zurück nach Hause und begehrt Zutritt zur Ehewohnung. Dies ist jedoch nicht möglich, weil der Schlüssel nicht mehr passt, nachdem der andere Ehegatte zwischenzeitlich den Türschloss der Eingangstür ausgetauscht hat.

Hat ein Ehegatte den anderen aus der Ehewohnung gesperrt und verlangt dieser wieder Zutritt, kommen zwei mögliche Anspruchsgrundlagen in Betracht, und zwar Wiedereinräumung des Mitbesitzes nach § 861 BGB oder Zuweisung der Ehewohnung nach § 1361 b BGB. Die unterschiedliche Bewertung war nach früherer Rechtslage von wesentlicher Bedeutung. Der Anspruch nach § 861 BGB musste vorm allgemeinen Zivilgericht im Eilverfahren mit einstweiliger Verfügung, der Anspruch nach § 1361 b BGB vor dem Familiengericht mit einstweiliger Anordnung verfolgt werden. Der Streit hat seit der Reform des Verfahrens in Familiensachen zum 01.09.2009 keine so entscheidende Bedeutung mehr, da nunmehr in beiden Fällen das Familiengericht zuständig ist. Allerdings richtet sich das Verfahren in Ehewohnungssachen (§ 1361 b BGB) nach den flexibleren Regeln der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§§ 200 ff FamFG), während für den Anspruch nach § 861 BGB als „sonstige Familienstreitsache“ (§§ 112 Nr. 3, 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG) überwiegend die Vorschriften der ZPO gelten (§ 113 Abs. 1 FamFG) und die Beteiligten sich durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen müssen (§ 114 Abs. 1 FamFG).

Beide Ansprüche können im Wege des einstweiligen Rechtschutzes (Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung) geltend gemacht werden.

Antrag auf Wiedereinräumung des Mitbesitzes nach Aussperren des Ehegatten

Ein möglicher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung könnte etwa wie folgt lauten:

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, dem Antragsteller sofort den Mitbesitz an der Ehewohnung in *** wieder einzuräumen und Zutritt zur Ehewohnung zu gewähren.

Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung

Statt des Aussperrens des Ehegatten aus der Ehewohnung ist beim Familiengericht, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen, ein Antrag auf alleinige Zuweisung der Ehewohnung nach § 1361b Abs. 1 S. 1 BGB zu stellen. Ist ein Wohnungszuweisungsantrag des anderen Ehegatten nach § 1361b BGB oder nach § 861 BGB anhängig, so sollten beide Verfahren aus prozessökonomischen Gründen miteinander verbunden werden.

Autor:
Frank Baranowski
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familienrecht, Siegen
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