Baranowski und Kollegen Siegen

Mängel beim Hauskauf

Arglistig getäuscht beim Kauf Ihrer Immobilie oder Ihres Hauses? Wir helfen Ihnen weiter.

 

Mängel beim Hauskauf

Trotz eingehender Besichtigung einer Immobilie vor dem Kauf kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass sich verdeckte Mängel erst nach dem Erwerb des Hauses, der Immobilie oder der Eigentumswohnung zeigen. Ein Problem, dass sich auch in Siegen und Umgebung immer wieder stellt. Sanierung und Mängelbeseitigung sind für den Käufer mit erheblichen Kosten verbunden, die das ohnehin oftmals knappe Budget weiter belasten. In bestimmten Fallkonstellationen besteht die Möglichkeit, den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen oder gar den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären, mit der Folge, dass dieser rückabzuwickeln ist. Erfahren Sie auf unsere Seite, wann und unter welchen Umständen Ansprüche gegenüber dem Verkäufer erfolgreich geltend gemacht werden können.

Wann liegt Mangel beim Hauskauf vor?

Nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Mängeln zu verschaffen. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Bei der Beurteilung ist zunächst auf den Parteiwillen abzustellen, also die vertraglich getroffenen Vereinbarungen, insbesondere den Inhalt des Kaufvertrages.

Praxis-Hinweis: Der Kaufvertrag sollte so genau wie möglich gefasst und die wesentlichen wertbildenden Faktoren konkret ausgeführt werden. Insbesondere dann, wenn der Verkäufer bestimmte Vorstellungen und Erwartungen hegt, die über die gewöhnliche Beschaffenheit hinausgehen.

Ist eine konkrete Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist das Grundstück frei von Sachmängeln, wenn das Grundstück sich für die nach dem Vertrag vereinbarte Verwendung eignet. Haben die Vertragsparteien sich auch auf eine bestimmte Verwendung nicht geeinigt, kommt es darauf an, ob sich das Grundstück für die gewöhnliche Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bzw. 2 BGB). Liegt ein Sachmangel vor und wurden die Rechte des Käufers wegen dieses Mangels nicht wirksam ausgeschlossen, ergeben sich die Rechte des Käufers aus der Verweisungsnorm des § 437 BGB. Danach kann der Käufer grundsätzlich zunächst Nacherfüllung verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer von dem Mangel zuvor Kenntnis hatte oder ihn grobfahrlässig nicht kannte. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie dürfte zur Nacherfüllung nur die Beseitigung des Mangels (§ 439 Abs. 1 1. Alt. BGB) in Betracht kommen, die Lieferung einer komplett anderen mangelfreien Immobilie wird in der Regel nicht möglich sein.

Scheitert die Mängelbeseitigung oder ist sie dem Käufer nicht zuzumuten, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BGB) oder den Kaufpreis mindern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB). Hat der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten, kann der Käufer außerdem Schadensersatz fordern (§§ 437 Nr. 3, 280 ff., 311a BGB).

Nach dem Urteil des BGH rechtfertigt selbst ein geringfügiger Mangel den Rücktritt vom Kaufvertrag (Urteil des BGH vom 24.03.2006, V ZR 173/05).

Noch stärker sind die Rechte des Käufers, wenn der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie eine Garantie übernommen hat (§ 443 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer hat dann verschuldensunabhängig dafür einzustehen, dass die Immobilie die vereinbarte Beschaffenheit hat. Auf einen etwa vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer selbst dann nicht erfolgreich berufen, wenn der Käufer den Mangel grob fahrlässig nicht kannte (§§ 444, 442 Abs. 1 S. 2 BGB).

Praxis-Hinweis: Auf Seiten des Verkäufers Vorsicht bei der Zusage von Garantien, Zusicherungen oder anderen Formulierungen, mit denen im notariellen Kaufvertrag eine Einstandspflicht übernommen wird. Dies gilt vor allem auch für die Angabe von Wohn- und Nutzflächen der Immobilie. Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden. Außerdem kann sich die Person, die die Berechnung vorgenommen hat, geirrt haben.

Versteckter Mangel und Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag

Arglistiges Verschweigen eines Mangels

Bei Kaufverträgen über Gebrauchtimmobilien spielt die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln so gut wie keine Rolle. Sie werden meist „gekauft wie gesehen“, also die Gewährleistung ist im Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen. Allerdings kann sich ein Verkäufer auf einen solchen Gewährleistungsausschluss dann nicht erfolgreich berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Dies gilt aber nur dann, wenn der Käufer den Mangel nicht kennt (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB).

Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel verschweigt, von dem er weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt. Zudem muss der Verkäufer in der Erwartung handeln, dass der Vertrag scheitern könnte, wenn er den Mangel offenbart. Es reicht aus, wenn der Verkäufer zwar nicht weiß, aber damit rechnet und es billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 1992, 1953; 1995, 1550; 1996, 1466).

Der Verkäufer handelt selbst dann arglistig, wenn er den Fehler nicht positiv kennt, aber mit ihm rechnet, ihn also für möglich hält (BGH NJW 1994, 254; 1995, 1550; 1996, 1205). Hierzu gehören auch die Fälle, in denen der Verkäufer ohne tatsächliche Grundlage über die Kaufsache unrichtige Angaben macht, also eine Erklärung ins Blaue hinein abgibt (BGH NJW 1981, 1441; BGH NJW-RR 1987, 437). Arglist ist ebenfalls dann anzunehmen, wenn der Verkäufer das Vorliegen des Mangels als zweifelhaft bezeichnet, obwohl er von dessen Bestehen weiß.

Dem Verschweigen steht das arglistige Vorspiegeln von Eigenschaften der Kaufsache gleich (BGH NJW 1992, 171; 1995, 2160).

Ein fahrlässiges Verhalten des Verkäufers reicht nicht aus, um eine Haftung zu begründen BGH NJW 1977, 1035. Aktuell hat der BGH entschieden, dass auch gutgläubig falsche Angaben beim Immobilienverkauf kein arglistiges Verhalten begründen BGH vom 16. März 2012 in dem Verfahren V ZR 18/11. In dem vorliegenden Fall hatte der Verkäufer eine dahingehende Erklärung abgegeben, dass er sich über die Ursache von sichtbaren Symptomen eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, obwohl sein guter Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen mag.

Offenbarungspflichtige Umstände beim Hauskauf

Von der Rechtsprechung werden insbesondere nachfolgende, in der Praxis relevante offenbarungspflichtige Umstände anerkannt:

  • Altlasten (Urteil des BGH vom 20.10.2000, V ZR 285/99);
  • Holzbockbefall im Dachgeschoss (Urteil des BGH vom 14.05.2004, V ZR 120/03);
  • Hausschwamm (Urteil BGH vom 07.02.2003, V ZR 25/02);
  • Feuchtigkeit im Keller (Urteil des OLG Koblenz vom 09.02.2006, 5 U 1111/05): Die Aussage im Verkaufsgespräch, es handele sich um einen alten Keller, der von Zeit zu Zeit Farbveränderungen aufweise, war verharmlosend, da den Verkäufern bekannt war, dass die Kellerwände über keine Außenabdichtung verfügten.

Praxis-Hinweis: Besichtigen Sie das Objekt von außen und innen, vom Keller bis zum Speicher. Beurteilen Sie das Objekt an mindestens zwei Terminen. Am ersten Termin prüfen Sie die Lage, die Größe und Aufteilung inklusive Ausstattung. Beim zweiten Termin gehen Sie ins Detail und versuchen den Sanierungsbedarf zu ermitteln. Jede Hausgeneration hat typische Schwachpunkte. Achten Sie auf alte Wasserleitungen aus Blei und ungedämmte Dächer. In Fußböden sind oft Asbest oder giftige Holzschutzmittel verarbeitet. In älteren Gebäuden fehlen meist Wärmedämmung und Schallschutz.

  • Holzschutzmittel und sonstige Umweltgifte: Das vorgenannte Urteil des BGH vom 27.03.2009, V ZR 30/08 dürfte auf eine Vielzahl anderer Fallkonstellationen übertragbar sein, insbesondere auch auf Fertighäusern aus den 1980iger Jahren mit Ausdünstungen aus Holzschutzmitteln oder andere gesundheitsgefährdende Stoffe (z. B. PCB, PCP, Blei, Lindan).

Nach Ansicht des BGH können Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen Sachmangel begründen. Das sei jedenfalls anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen krebserzeugend wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten.

Praxis-Hinweis: Als Kaufinteressent sollte Sie das Thema Schadstoffe gegenüber dem Verkäufer offen ansprechen. Bestehen Zweifel, ist es angeraten, vor der Kaufentscheidung von einem unabhängigen und qualifizierten Fachmann eine Schadstoff-Messung durchführen zu lassen.

Verjährung von Ansprüchen bei versteckten Mängeln

Nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 verjähren Mängel an Bauwerken in fünf Jahren. Gehört das Grundstück bereits dem Käufer, greift Werkvertragsrecht ein. Die frühere Judikatur, die auch bei der Veräußerung neu errichteter Bauwerke Werkvertragsrecht herangezogen hatte, hat sich damit erledigt. Im Hinblick auf den im Kaufvertrag zumeist vereinbarten Gewährleistungsausschluss spielt diese Regelung beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie kaum eine Rolle.

Etwas anderes gilt für arglistig verschwiegene Mängel. In diesem Fall verjähren die Sachmängelansprüche nicht fünf Jahren nach der Übergabe, sondern drei Jahre nach der Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis des Käufers von den Mängeln (Regelverjährung §§ 195, 199 BGB). Abweichendes gilt, wenn die fünfjährige Regelverjährungsfrist später endet. Dann gilt dieser Zeitpunkt. Die Frist endet spätestens aber zehn Jahre nach der Übergabe. Stellt der Käufer sieben Jahre nach der Übergabe einen Sachmangel fest, so beträgt für ihn die Verjährungsfrist insgesamt zehn Jahre. Die Hürde besteht in diesen Streitfällen darin, dass der Käufer dem Verkäufer arglistiges Verhalten beweisen muss.

Hilfe bei arglistiger Täuschung mit Anwalt Siegen

Wurden Sie arglistig getäuscht oder haben Sie eine Immobilie mit Mängeln erworben und suchen Sie einen erfahrenen Ansprechpartner in Siegen oder der näheren Umgebung (Kreuztal, Olpe, Bad Berleburg, Betzdorf)? Dann sprechen Sie uns an. Wir bieten Ihnen eine individuelle Beratung und zeigen Ihnen auf, wie Sie Ihre Ansprüche erfolgreich durchsetzen und ob die Möglichkeit besteht, vom Kaufvertrag Abstand zu nehmen. Wir vertreten Sie engagiert und mit Einsatz. Nutzen Sie die Möglichkeit einer eingehenden Erstberatung zum Festpreis.

Bei uns bekommen Sie zeitnah und kurzfristig Besprechungstermine. Wir sind montags bis freitags von 8.00 bis 18.00 Uhr durchgehend zu erreichen.

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