Baranowski und Kollegen Siegen

Betriebskosten

Welche Besonderheiten sind im Gewerberaum zu beachten? Wann und wie kann der Gewerbevermieter abrechnen?

Betriebskosten im Gewerberaummietrecht

Nach der gesetzlichen Konzeption trägt der Vermieter die Betriebskosten ausschließlich. Ohne gesonderte Vereinbarung sind diese mit der Miete abgegolten. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen, inhaltlich klar bestimmten Vereinbarung. Ohne vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag ist der Gewerberaummieter nicht dazu verpflichtet, Betriebskosten zu zahlen.

Da die Schutzvorschrift des § 556 BGB im gewerblichen Mietrecht nicht gilt, können weitaus mehr Positionen auf den Mieter umgelegt werden, als gegenüber dem Wohnraummieter. So werden insbesondere in Einkaufzentren neben den normalen Nebenkostenpositionen weitere Positionen, wie z. B. Reinigung der Innenbereiche, Fassadenreinigung, Kosten der Bewirtschaftung der Parkplätze und deren Instandhaltung, Kosten einer Lüftung- und Klima-Anlage, Fettabscheider, Überwachungskosten pp. auf den Gewerbraummieter umgelegt. Doch sind dem vertragliche Grenzen gesetzt. So hat der BGH die höhenmäßig unbegrenzte Abwälzung der Kosten von Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen für unzulässig erachtet.

Die Regelung in Formularverträgen, "Der Mieter trägt die Betriebskosten“ ist unwirksam, da zu unbestimmt. Ob der bloße Verweis auf die Betriebskostenverordnung ausreicht, ist umstritten. Zur Sicherheit und Klarstellung sollten sämtliche Positionen einzeln im Vertrag oder zumindest in einer Anlage aufgeführt werden. Der Begriff der Kosten des Centermanagements ist nach Auffassung des BGH in formularvertraglichen Vereinbarungen intransparent. Ist eine „Warmmiete“ vereinbart, sollen alle Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten mit der Miete abgegolten sein.

Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten, so dass auch zu diesem Punkt eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag zu treffen ist. Hat der Gewerberaummieter trotz fehlender Vereinbarung über Jahre hinweg Vorauszahlungen geleistet, so ist es dadurch zu einer stillschweigenden Vertragsänderung gekommen. Hat der Vermnieter die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt, ergeben sich daraus zu seinen Lasten keine negativen Rechtsfolgen. Grundsätzlich ist es Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsabschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt  von sich aus keine Aufklärungspflicht.

Die Vorauszahlungen können nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden, wenn Abrechnungsreife bezüglich der Vorauszahlungen eingetreten ist. Der Vermieter muss daher ein auf Nebenkostenvorauszahlung gerichtete Klage grundsätzlich, soweit er sie auf die Betriebskostenvorschüsse gestützt hat, auf den Saldo umstellen.

Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist in der Gewerberaummiete nach einhelliger Meinung ohne Weiteres möglich. Rechnet der Vermieter über mehrere Jahre nicht ab, kommt es ohne Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte zu keiner stillschweigenden Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale.

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Beendigung der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten abzurechnen. Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist, so ist er - anders als im Wohnraummietrecht - mit einer späteren Nachforderung nicht ausgeschlossen. Die Sperrregelung des § 556 Abs. 3 BGB gilt für Gewerberaummietrecht nicht. 

Die Abrechnung hat in Form einer Gesamtabrechnung zu erfolgen. Sofern nichts anderes vereinbart, kann die Nebenkostenabrechnung nicht in eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung aufgespalten werden. Die Abrechnung muss für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter aus sich heraus nachvollziehbar sein. Die Abrechnung hat den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB zu entsprechen. Dies setzt eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben voraus. Die Aufschlüsselung der einzelnen Betriebskostenpositionen muss transparent und nachvollziehbar sein.

Inhaltliche Fehler bei der Abrechnung führen nicht zu einer Unschlüssigkeit der Forderung insgesamt. Die Einstellung von nach dem Mietvertrag nicht umlagefähigen Positionen führt lediglich zu einer inhaltlichen, nicht jedoch zur formellen Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Auch berührt die fehlerhafte Berechnung einzelner Positionen innerhalb einer Betriebskostenabrechnung nicht die Fälligkeit der weiteren Positionen.

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