Baranowski und Kollegen Siegen

Betriebspflicht

Was versteht man darunter? Bedarf die Betriebspflicht der ausdrücklichen Vereinbarung oder reicht auch schlüssiges Verhalten aus? 

Betriebspflicht - wann besteht diese, mit welchen Folgen?

Ohne eine gesonderte Vereinbarung hat der Mieter lediglich ein Nutzungsrecht nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB, jedoch keine Nutzungspflicht. Das Gesetz sieht keine Betriebspflicht vor. Unter Betriebspflicht wird die Verpflichtung des Mieters verstanden, die Mietsache während festgelegter bzw. bestimmbarer Zeiten geöffnet zu halten, nach den vertraglichen Vereinbarungen zu nutzen und ein nach dem Vertragszweck angemessenes Waren- und Leistungsangebot zu präsentieren. 

Vorrangig bei großen Einkaufszentren, aber auch bei sonstigen Geschäfts- oder Dienstleitungszentren (wie z. B. Ärztehaus), besteht die Attraktivität des Standortes insbesondere aus der Vielfalt des vorhandenen Waren- oder Dienstleitungsangebotes. Diese Attraktivität kann aber nur dann gewährleistet werden, wenn alle vermieteten Einheiten für die Inanspruchnahme durch den Kunden zur Verfügung stehen, also betrieben werden. Eine Betriebspflicht liegt daher nicht nur im Interesse des Gewerbemvermieters, der seine vermietete Immobilie attraktiv halten will, sondern auch im Interesse des Gewerbemieters durch die Konzentration des Angebotes und die damit erwartete höhere Besucherfrequenz.

Will der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die gemietete Gewerbefläche auch nutzt, so muss er eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag treffen. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht dafür eine formularvertragliche Vereinbarung aus. Bei einer Vereinbarung zur Betriebspflicht soll eine unangemessene Benachteiligung des Mieters selbst dann nicht gegeben sein, wenn sich die Fortführung des Geschäftsbetriebes als unrentabel darstellt. Bei der Rentabilität des Geschäfts handelt es sich um die Risikosphäre des Gewerbemieters. Auch kann dem Mieter wirksam auferlegt werden, die Schaufenster am Abend zu bestimmten Zeiten zu beleuchten sowie Ausverkäufe und Räumungsverkäufe nur nach Zustimmung des Vermieters vorzunehmen. Allerdings müssen die Öffnungszeiten konkret im Mietvertrag festgelegt sein, da diese andernfalls im Hinblick auf das Transparenzgebot nach §307 Abs.1 S.2 BGB unwirksam. Das Vertragsformular ist insbesondere dann unklar, wenn es die Verpflichtung des Mieters enthält, das Geschäft über die Ladenschlusszeiten offen zu halten. Dem Mieter kann weiterhin eine Dekorationspflicht und eine Gestaltung von Schaufenstern und Auslagen auferlegt werden.  

Die Betriebspflicht schließt nicht aus, dass Ruhetage eingelegt werden oder das Geschäft aus sonstigen Gründen (Betriebsferien, Renovierung pp.) vorübergehend geschlossen wird. Damit dem Mieter genügend Zeit für die Räumung der Mietsache bleibt, soll unmittelbar vor Vertragsbeendigung eine Einschränkung der Betriebspflicht gegeben sein. Die Betriebspflicht endet, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist.

Umstritten ist, ob eine Betriebspflicht auch immanent angenommen werden kann, wenn es an einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag fehlt. Dies wird von der Rechtsprechung allerdings nur zurückhaltend und eher als Ausnahmefall angenommen. Daher empfiehlt es sich, eine klare und ausdrückliche Vereinbarung mit dem Gewerbemieter zu treffen. Nur so lässt sich später Streit über die Frage einer etwa bestehenden Betriebspflicht vermeiden. Bei Abschluss des Mietvertrages sollte ausdrücklich darauf geachtet werden, dass eine solche Bestimmung aufgenommen wird.

Verstößt der Gewerbemieter gegen die Betriebspflicht, so stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung und zum Schadensersatz berechtigen kann. Regelmäßig wird für den Verstoß gegen eine Betriebspflicht eine Vertragsstrafe vereinbart.

Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht (Urteil des OLG Frankfurt vom 17.10.2014 in dem Verfahren 2 U 43/14).

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