Baranowski und Kollegen Siegen

Konkurrenzschutz

Erfahren Sie mehr zum vertraglichen und immanenten Konkurrenzschutz.

Vertraglicher und immanenter Konkurrenzschutz

Für gewerbliche Mieter in großen Shoppingzentren, Einkaufspassagen oder Geschäftshäusern ist es oftmals überlebenswichtig, dass sie ein Alleinstellungsmerkmal haben und nicht durch Konkurrenz „im eigenen“ Haus belastet werden. Je mehr Vertreter einer bestimmten Branche des Einzelhandels in einem Gewerbeobjekt vertreten sind, desto intensiver ist der Wettbewerb. Um eine ausgewogene Wettbewerbssituation zu gewährleisten, stehen Vermieter und Verwalter von Gewerbeobjekten gleichermaßen in der Pflicht, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Wettbewerbern zu schaffen. Aus diesem Grund sollte bereits im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zu der Frage der Gewährung von Konkurrenzschutz getroffen werden. Dies setzt voraus, den vereinbarten Mietzweck so genau wie möglich zu fassen. Denn nur durch den Mietzweck kann bestimmt werden, wer in welcher Weise Konkurrent ist.

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

In der Praxis gibt es immer wieder Vermieter, die meinen, sich der Frage des Konkurrenzschutzes nicht stellen zu müssen. Sie sehen daher oftmals keine Veranlassung einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Mieter. Doch ist dies zu kurz gedacht. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei fehlender Vereinbarung ein sogenannter „vertragsimmanenter Konkurrenzschutz“ bestehen kann, da er insoweit Teil des vom Vermieter zu gewährenden vertraglichen Gebrauchs. Grundsätzlich kann der Mieter erwarten, dass seine Geschäftstätigkeit nicht durch einen unmittelbar benachbarten Konkurrenzbetrieb des Vermieters selbst oder durch Überlassung benachbarter Räume des Vermieters an einen Konkurrenten beeinträchtigt wird.

Bei Vermietung zu geschäftlichen Zwecken kann der Vermieter ohne besondere Vereinbarung verpflichtet sein, dem Mieter auf demselben oder einem unmittelbar benachbarten Grundstück nicht durch einen gleichartigen Geschäftsbetrieb Konkurrenz zu machen. Dies umfasst nach herrschender Meinung die Verpflichtung, nicht an direkte Wettbewerber des Mieters zu vermieten. Dies bedeutet aber nicht im Umkehrschluss, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, jeden Mitbewerber fernzuhalten.

Räumlicher Geltungsbereich Konkurrenzschutz

Voraussetzungen für einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz des Mieters ist, dass ein bestimmter von ihm verfolgter Geschäftszweck Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Nach Auffassung des BGH erweitert sich der Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Fernhaltung von Konkurrenz nicht dadurch, dass er nachträglich vertragswidrig sein Sortiment erweitert. Seinem räumlichen Umfang nach erstreckt sich der vertragsimmanente Konkurrenzschutz auf dasselbe Gebäude bzw. Grundstück, aber auch auf ein unmittelbar angrenzendes Grundstück, wenn dies ebenfalls dem Vermieter gehört.

Wann besteht Konkurrenzschutz

Allerdings kommt Konkurrenzschutz nur dann in Betracht, wenn die räumliche Nähe des Konkurrenzbetriebes Einfluss auf die jeweilige Geschäftstätigkeit des Mieters hat. Allerdings muss der Ladenmieter in einem Einkaufszentrum ebenso wie der Mieter des an einer herkömmlichen Geschäftsstraße befindlichen Ladens mit dem Auftreten von Wettbewerbern rechnen. Daher ist die Rechtsprechung bei Einkaufszentren nach dem Grundsatz „Konkurrenz belebt das Geschäft" sehr rückhaltend bei der Gewährung von immanenten Konkurrenzschutz. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache soll nur dann beeinträchtigt sein, wenn das wirtschaftliche Überleben des Mieters durch die Konkurrenzsituation gefährdet wird. Anders im Bereich der Gastronomie. Zumindest dann soll ein Konkurrenzverbot bestehen, wenn beide Unternehmen dieselben Verbrauchergruppen ansprechen bzw. denselben Besucherkreis haben. Bejaht wurde ein Anspruch des Mieters bei Konkurrenzschutz u. a. in folgenden Fällen:

  • Café mit Konditorei gegenüber Eissalon
  • Fliesenfachgeschäft gegenüber Baumarkt
  • Zwei Gaststätten mit unterschiedlichen Spezialitäten
  • Papierwarengeschäft gegenüber Supermarkt
  • Imbiss mit typisch deutschen Speisen gegen Imbiss mit türkischen Speisen
  • Imbisstube gegen Pizzeria.

Konkurrenzschutz für Freiberufler

Auch Angehörige der freien Berufe wie Ärzte, Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten pp. genießen immanenten Konkurrenzschutz. Bei der Vermietung von Räumen z. B. zum Betrieb einer Arztpraxis kann es eine vertragswidrige Gebrauchsbehinderung darstellen, wenn der Vermieter im selben Haus ebenfalls zum Betrieb einer gleichartigen Arztpraxis vermietet. Allerdings ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob eine erhebliche und dem Mieter nach den Umständen nicht zuzumutende Konkurrenzsituation droht. Dies kann dann zu verneinen sein, wenn der neu hinzukommende Mieter ein Spezialist oder eine sogenannte „Kapazität“ auf seinem Gebiet ist und deshalb von seinen Mandaten, Klienten oder Patienten unabhängig von der Lage der Geschäftsräumlichkeiten aufgesucht wird.

Konkurrenzschutz auch bei Arztpraxis

Auch bei Ärzten gilt als anerkannt, dass der Vermieter unter dem Gesichtspunkt vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes grundsätzlich verpflichtet ist, den Mieter selbst ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen vor Konkurrenz im selben Objekt zu schützen. Zur Begründung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes für eine Arztpraxis stellt der Bundesgerichtshof auf die Bedeutung des Umfelds für den Ertrag einer Arztpraxis ab. Insbesondere dann, wenn eine Konkurrenz im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestand, liege die Annahme nahe, dass der bereits niedergelassene Arzt durch die Eröffnung einer Praxis im selben Hause erheblich beeinträchtigt werde.

Deshalb gehöre es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung der Schutz vor Konkurrenz gewährt werde. So darf der der Vermieter nicht an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt vermieten. Beim Konkurrenzschutz zugunsten von Ärzten gilt es, den geschützten Kernbereich der fachlichen Ausrichtung des jeweiligen Mieters festzulegen.

Das OLG Hamm nahm beispielsweise eine Konkurrenzsituation zwischen einer Facharztpraxis für Chirurgie und Orthopädie und einer Praxis für Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurgie an. Gleichermaßen wurde eine Konkurrenzsituation zwischen einem Facharzt für Orthopädie gegenüber einem Sportmediziner gesehen.

Fragen zum Konkurrenzschutz an Anwalt in Siegen

Die Problematik des vertraglichen und immanenten Konkurrenzschutzes ist vielschichtig. Nur durch fachkundige Beratung lassen sich später Komplikationen vermeiden. Schon bei der Vertragsgestaltung sollte auf eine rechtlich fundierte und klare Regelung geachtet werden. In Fragen des Konkurrenzschutzes stehen wir Ihnen als kompetente Ansprechpartner gerne zur Seite, egal ob Vermieter oder Mieter. Wir kennen beide Facetten.

Wir sind montags bis freitags durchgehend von 8.00 bis 18.00 Uhr zu erreichen. Bei uns bekommen Sie kurzfristig und zeitnah einen Besprechungstermin.

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