Baranowski und Kollegen Siegen

Gewerbemietvertrag

Wann und unter welchen Bedingungen kann dieser gekündigt werden? Was ist zu beachten?

Beendigung eines Gewerberaummietvertrages

Ein unbefristetes Mietverhältnis endet ohne Weiteres nach entsprechender Kündigung durch eine der Vertragsparteien nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfristen des § 580 a BGB.

Im Gewerbe- und Geschäftsraummietrecht besteht kein Mieterschutz. Liegt ein Zeitmietvertrag vor und enthält dieser keine anderweitige Regelung, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Zeit für die es eingegangen ist, ohne dass es einer weiteren Erklärung bedarf. Ebenfalls abweichend vom Wohnraummietrecht bedarf eine außerordentliche Kündigung in der Gewerberaummiete zu ihrer Wirksamkeit keine Begründung. Die Kündigungsgründe müssen jedoch in einem späteren Prozess dargelegt werden. Eine ständig verspätet erfolgte Mietzahlung berechtigt zumindest dann zur Kündigung eines Gewerbemietvertrages, wenn der Mieter zuvor fruchtlos abgemahnt wurde. Der Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht stellt nach vorangegangener Abmahnung ebenfalls einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.

Wann besteht Möglichkeit für außerordentliche Kündigung?

Eine Abmahnung ist für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB entbehrlich, wenn durch das vorangegangene Verhalten des Kündigungsempfängers die Vertrauensgrundlage endgültig zerstört wurde. Dies wird von der Rechtsprechung u. a. bei einer rufschädigenden Äußerung des vom Mieter in der Mietsache betriebenen Geschäfts gegenüber Dritten bejaht. Das Kündigungsrecht soll auch dann bestehen, wenn die Mietsache eine gesundheitsgefährdende Beschaffenheit aufweist. Ob eine Gefährdung vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Allerdings ist eine Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 3 BGB auch bei Gesundheitsgefährdung nicht entbehrlich. Dies kann nur dann der Fall sein, wenn die Beseitigung des Mangels der Mietsache für den Mieter mit unzumutbaren Belastungen etwa durch unverhältnismäßigen Zeitaufwand oder umfangreichen Bauarbeiten verbunden ist.

Der Vermögensverfall beim Mieter von Gewerberaum stellt für sich alleine gesehen noch keinen Grund dar, den Mietvertrag durch Kündigung auflösen zu können. Zur Kündigung genügt es deshalb nicht, dass der Mieter die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat (OLG München, ZMR 1997, 458).

Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund muss in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen. Ein längeres Zuwarten lässt erkenne, dass der Kündigende die Vertragsverletzung nicht als so schwer empfunden hat und ihm daher die Fortsetzung des Mietvertrages zugemutet werden kann. Abweichendes gilt nur bei einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache. Dann soll die Kündigung bis zur Beseitigung des Mangels möglich sein.

Kündigung bei Minderumsatz

Sieht der Mietvertrag ausnahmsweise das Recht des Mieters vor, bei Minderumsätzen von 15 % im Vergleich zu einem Referenzjahr das befristete Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, bedarf es zur Wirksamkeit der Kündigung der Angabe der Umsätze im Kündigungsschreiben.

Kündigung wirkungslos bei übereinstimmender Fortsetzung

Ein durch Kündigung beendetes Mietverhältnis kann nicht durch Einigung der ehemaligen Vertragsparteien über die „Fortsetzung“ des Mietverhältnisses beseitigt werden. Vielmehr liegt in dieser Einigung der Abschluss eines neuen Mietverhältnisses zu den Bedingungen des vorangegangenen Mietvertrages.

Aufhebung eines Gewerbemietvertrages

Einvernehmlich können die Parteien einen Mietvertrag jederzeit aufheben. Nur in Ausnahmefällen kann nach Treu und Glauben ein Aufhebungsanspruch des Mieters bestehen, wenn er zum Beispiel wegen eines persönlichen Schicksalsschlages die Nutzung der Geschäftsräume aufgeben muss und einen Ersatzmieter stellt. Dies ist aber in der Rechtsprechung umstritten. Die herrschende Meinung verweist den Mieter in diesem Falle auf die Möglichkeit einer Untervermietung nach § 540 BGB.

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