Baranowski und Kollegen Siegen

Ratgeber Gewerberaum

Im gewerblichen Mietrecht gelten teils abweichende Regelungen zum Wohnraummietrecht. Erfahren Sie mehr zu den Unterschieden.

Geschäftsraummiete ein komplexes Thema

Wer Gewerberäume anmietet, um ein Büro, eine Rechtsanwaltskanzlei, einen Laden, eine Werkstatt oder eine Gaststätte zu betreiben, wird nur investieren, wenn sicher gestellt ist, dass das Gewerbe über Jahre hinweg ausgeübt werden kann. Einen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters gibt es nicht. So gelten weder der auf Wohnraum anwendbare Kündigungs- und Bestandsschutz (§§ 573 ff. BGB) noch die Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe. Ferner entfällt der spezielle Räumungsschutz für Mietraum. Die Verweisungsnorm des § 578 BGB erklärt zahlreiche Vorschriften, die im Wohnraummietrecht gelten, für den Bereich des gewerblichen Mietrechts für nicht anwendbar.

Eine Abgrenzung zwischen gewerblichen Mietrecht und Wohnraummietrecht kann im Einzelfall schwierig sein, insbesondere dann, wenn die angemieteten Räume gleichzeitig gewerblich und auch zu Wohnzwecken genutzt werden sollen. Von einer gewerblichen Nutzung wird dann gesprochen, wenn der Mieter seine berufliche Tätigkeit ganz oder  teilweise in die Wohnung verlegt. Bei solchen so genannten Mischverhältnissen findet auf den Vertrag einheitlich Wohnraum – oder Gewerbemietrecht Anwendung, je nachdem, wo der Vertragsschwerpunkt liegt. Dabei ist auf eine wertende Betrachtung abzustellen und nicht allein auf die Verteilung der Fläche des Mietobjektes.

Nach der gesetzlichen Regelung kann ein Gewerbemietvertrag ohne vertragliche Vereinbarung von jeder der Vertragsparteien am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden. Daher ist es durchaus üblich, dass Gewerbemietverträge für die Dauer von fünf bis zu zehn Jahren fest abgeschlossen werden. Eine längere Laufzeit bedeutet für den Mieter allerdings ein höheres Haftungsrisiko, so dass eine Abwägung zu erfolgen hat.

Im Gewerberaum zwingend auf Schriftform achten

Bei der Vereinbarung von Kündigungsausschlüssen ist zwingend darauf zu achten, dass die Schriftform eingehalten wird. Gem. §§ 578, 550, 126 BGB bedarf ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr zwingend der Schriftform. Wird diese nicht eingehalten, so gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Kündigung abgeschlossen. Zur Wahrung der Schriftform müssen alle wesentlichen Vertragsbestimmungen, die regelmäßig zumindest in den Regelungen zu den Vertragsparteien, der Vertragslaufzeit, der Mietsache und der Miete einschließlich geldwerter Sach- und Dienstleistungen schriftlich festgehalten sein. Wesentliche Vertragsänderungen, auch wenn sie nur Verpflichtungen des Mieters beinhalten, bedürfen ebenfalls der Schriftform, andernfalls droht die Gefahr, dass damit der Kündigungssauschluss entfällt.

Achtung bei Zahlungsverzug im gewerblichen Mietrecht

Zahlt der Mieter innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten weniger als eine Miete oder schuldet er an drei Zahlungsterminen einen Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht, so kann der Vermieter wegen Zahlungsverzuges außerordentlich kündigen. Die Möglichkeit, die Folgen der Kündigung durch Zahlung des Rückstandes innerhalb einer bestimmten Frist abzuwenden, gibt es im gewerblichen Mietrecht nicht! Daher ist ein Zahlungsverzug zu vermeiden, um so eine Kündigung des Gewerberaummietvertrages zu verhindern. Denn davon hängt der Bestand des Vertragsverhältnisses ab. Selbst bei Kündigung und sofortiger Herausgabe der Räumlichkeiten ist der Gewerbemieter bis zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser besteht in Höhe der bisher vereinbarten Miete.

Hat der Mieter beispielsweise einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von vier Jahren abgeschlossen und wird dieser nach dem ersten Kalenderjahr fristlos gekündigt, so muss er im schlimmsten Fall für weitere drei Jahre die Miete zahlen. Können die Mieträume lediglich zu einem geringeren Mietzins vermietet werden, als dies ursprünglich vereinbart war, so muss der ausgeschiedenen Gewerbemieter bis zum Ende der Befristung die Differenz zwischen der mit ihm vereinbarten und der vom neuen Mieter gezahlten Miete ausgleichen. Selbst wenn es gelingt, die Gewerberäume zur vereinbarten Miete neu zu vermieten, können Schadenersatzansprüche bestehen, und zwar dann, wenn der Mietzins vom neuen Gewerbemieter nicht beigetrieben werden kann.

Abweichende Regelungen im Gewerbemietrecht

Neben dem Ausschluss zahlreicher Normen aus dem Wohnraummietrecht gelten im Gewerberaummietrecht weitere Besonderheiten, die es gilt, zu kennen. Das Gewerberaummietrecht ist nur in Ansätzen im BGB geregelt, so dass es in vielen Fällen einzig und allein auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze ankommt. Beispielsweise dann, wenn es um Fragen des Konkurrenzschutzes, der Betriebspflicht oder der Umsatzmiete geht. Im gewerblichen Mietrecht stehen wir Ihnen u. a. zur Seite, wenn es um nachfolgende Fragestellungen geht:

  • Vertragsanbahnung, Vorvertrag, Vertragsschluss
  • Untermiete
  • Parteiwechsel
  • Nutzungszweck, Betriebspflicht, Konkurrenzschutz
  • Instandhaltung, Instandsetzung, Klein-und Schönheitsreparaturen
  • Versorgungssperre
  • Vertragsverlängerung
  • Mieterhöhung
  • Nebenkosten: Umlage, Abrechnung, Erhöhung
  • Kaution, Bürgschaft
  • Vermieterpfandrecht
  • Gewährleistung
  • Beendigung und Abwicklung
  • Insolvenz

Fragen zum Gewerbemietraum an Anwalt Siegen

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Gewerbemietrecht oder Geschäftsraummiete und suchen Sie einen erfahrenen Ansprechpartner in Siegen oder der näheren Umgebung (Kreuztal, Olpe, Bad Berleburg, Betzdorf)? Dann sprechen Sie uns an. Wir stehen Ihnen in allen Fragen zum Gewerbemietraum zur Seite. Unsere Fachanwälte fürs Mietrecht bieten Ihnen eine individuelle Beratung.

Bei uns bekommen Sie zeitnah und kurzfristig Besprechungstermine. Wir sind montags bis freitags von 8.00 bis 18.00 Uhr durchgehend zu erreichen.

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