Baranowski und Kollegen Siegen

Heizkostenpauschale

Ist ein solche Vereinbarung zulässig? Wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Heizkostenpauschale

Die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale ist im Regelfall unzulässig und damit unwirksam. Nach § 2 Heizkostenverordnung gehen die Vorschriften der HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§§ 4 und 5 HeizkV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§§ 6 bis 9 HeizkV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. Die Vertragsparteien können nicht durch Vereinbarung einer Warmmiete oder einer Heizkostenpauschale von den Regelungen der Heizkostenvereinbarung abweichen.

Die in der Heizkostenverordnung festgelegte Verbrauchsabrechnung hat grundsätzlich Vorrang vor anders lautenden Vertragsregelungen und Vertragsabsprachen. Letztlich soll die Heizkostenverordnung das Nutzerverhalten beeinflussen, um Energie zu sparen. Die in der Literatur teilweise vertretene Auffassung, dass die Vertragsparteien abweichende Gestaltungen treffen können, wird von der neueren Rechtsprechung nicht geteilt Urteil des BGH vom 19.07.2006 in dem Verfahren VIII ZR 212/05. Der Vorrang der verbrauchsabhängigen Abrechnung gilt auch dann, wenn entgegenstehende Vereinbarungen schon vor Inkrafttreten der HeizkV getroffen wurden. 

Nach § 2 HeizKV darf eine Pauschale nur bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen - wobei eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt sein muss - vereinbart werden. Außerdem gibt es Ausnahmetatbestände, die in den §§ 11 ff. HeizKV geregelt sind. So entfällt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. Es kommt hier auf das Verhältnis zwischen Jahresheizkosten und Installationskosten an. Auch die Bewohner von Passiv- oder Niedrigenergiehäusern sind von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten befreit.

Stellt der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung um, muss er die Umstellung vor Beginn der Abrechnung gegenüber dem Mieter erklären. Bei einer Umstellung sind die Heizkosten gem. § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB aus der vereinbarten Warmmiete oder Betriebskostenpauschale herauszurechnen. Die Inklusivmiete wird dadurch in eine Teilinklusivmiete und eine Heizkostenvorauszahlung, die Betriebskostenpauschale in eine Heizkostenvorauszahlung und eine Pauschale für die restlichen Betriebskosten aufgespalten.

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