Baranowski und Kollegen Siegen

Kaution

In welcher Höhe ist Kaution zu leisten? Kann dies auch in Raten geschehen?

Wissenswertes über Kaution und Mietsicherheit

Die Mietkaution dient der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Die Kaution sichert beispielsweise auch

  • Nachforderungen des Vermieters aus bei Mietende noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen
  • Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB bzw. auf Ersatz eines Mietausfallschadens nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs
  • Prozessuale Kostenerstattungsansprüche.

Im Hinblick auf die steigende Zahl überschuldeter Privathaushalte stellt die Kautionszahlung zwischenzeitlich den Regelfall dar. Ein gesetzlicher Anspruch auf Zahlung einer Mietsicherheit besteht nicht. Eine Kautionsleistung muss zwischen den Mietparteien ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Fehlt es an einer solchen Sicherungsabrede, besteht keine Verpflichtung des Mieters, eine Kaution zu leisten.

Höhe einer Mietkaution

Die Voraussetzungen einer Mietkaution finden sich in § 551 BGB. Hiernach darf die Kaution das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete nicht übersteigen. Berechnungsgrundlage ist die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Nettomiete. Spätere Erhöhungen oder Ermäßigungen der Miete führen nicht zu einem Anspruch auf einen zusätzlichen Kautionsbetrag.

Die Höhenbeschränkung gilt u. a. dann nicht, wenn ein Dritter, damit ein Mietvertrag zustande kommt, unaufgefordert eine Bürgschaft zusätzlich zu der durch den Mieter zu leistenden Kaution übernimmt, wenn der Mieter dadurch nichtbelastet wird. Die Betonung liegt dabei auf der „unaufgeforderten Übernahme“. Damit scheiden alle Fälle aus, in denen tatsächlich der Vermieter den Mieter zur Beibringung einer zusätzlichen Bürgschaft veranlasst hat.

Zahlung Kaution in Raten

Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung (Kaution) in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Dies auch dann, wenn die Kaution weniger als das Dreifache der Nettomiete beträgt. Die erste Kautionsrate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten. Die beiden Folgeraten sind mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen zur Zahlung fällig.

Eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam, soweit die für den Mieter von Nachteil ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Möglichkeit des Ratenzahlungsrechts ausgeschlossen wird. Im Falle der Übersicherung, d. h. der Vereinbarung einer Kaution, die die zulässige Höhe nach § 551 Abs.1 BGB übersteigt, bleibt die Kautionsvereinbarung bis zur gesetzlich zulässigen Kautionshöhe wirksam. Der Mieter ist insoweit zur Zahlung verpflichtet.

Nichtzahlung Kaution

Bei Nichtzahlung der Kaution kann die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden, und zwar auch fristlos. Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 2 a BGB, der im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 eingefügt wurde.

Anlage Mietkaution

Erfolgt die Sicherheitsleistung durch Überlassung einer Geldsumme, ist der Vermieter zur Anlage des Geldbetrages bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen verpflichtet (§ 551 Abs. 3 S. 1 BGB). Dies soll verhindern, dass der Vermieter das Geld mit seinem sonstigen Vermögen vermischt und der Mieter m Falle der Insolvenz des Vermieters seine Kaution verliert. Die Anlage hat auf einem Anderkonto zu erfolgen, und zwar auf einem sogenannten offenen Treuhandkonto. Der Vermieter ist zum Nachweis verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter im Wege der Auskunftsklage den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage verlangen.

Abrechnungsfrist Kaution

Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird grundsätzlich erst nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist von bis zu sechs Monaten fällig, soweit dem Vermieter nicht ein Einbehalt wegen künftiger Betriebskostennachforderungen zusteht. Etwas anders gilt dann, wenn der Vermieter tatsächlich abgerechnet hat und sich aus den Abrechnungen ein Guthaben ergibt und keine sonstige Aufrechnungslage besteht.

Verjährung Kautionsrückzahlungsanspruch

Der Kautionszahlungsanspruch des Vermieters verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und fällig geworden ist. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verjährt ebenfalls in der Regelfrist von drei Jahren.

Beratung Rückzahlung Kaution Anwalt Siegen

Die vorliegende Darstellung zu der Frage des Kautionsrückzahlungsanspruchs kann nur einen groben Überblick geben. Diese kann keine professionelle Beratung ersetzen. Egal, ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wir kennen beide Seiten der Medaille. Die Anwälte unserer Fachkanzlei für das Mietrecht in Siegen stehen an Ihrer Seite und setzen Ihre mietrechtlichen Ansprüche erfolgreich durch, auch in Fragen rund um die Kaution, Bei uns bekommen Sie schnelle Hilfe. Wir sind Ihre Fachanwälte für das Mietrecht in Siegen.

Wir sind montags bis freitags durchgehend von 8.00 bis 18.00 Uhr zu erreichen. Bei uns bekommen Sie kurzfristig und zeitnah einen Besprechungstermin.

Baranowski & Kollegen
Rechtsanwälte - Fachanwälte
Fachkanzlei für Mietrecht
Sandstraße 160
57072 Siegen

Telefon  0271-56056
Telefax  0271-21649
Mail: mietrecht@kanzlei-baranowski.de