Baranowski und Kollegen Siegen

Kündigung des Vermieters

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen?

Fristlose Kündigung des Mietvertrages

Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen (§ 542 Abs. 1 BGB), doch gelten bei Wohnraumverhältnissen zu Gunsten des Mieters besondere Schutzvorschriften (§§ 549, 568 ff., 573 ff. BGB), die vom Vermieter zu berücksichtigen sind. Von ihm kann ein Wohnraummietvertrag nur unter sehr engen Voraussetzungen ordentlich gekündigt werden. Davon ausgenommen ist die außerordentliche Kündigung bei einem vertragswidrigen Verhalten des Mieters.

Kündigung Mietvertrag wegen Zahlungsrückstand

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund dann ausgesprochen werden, wenn sich der Mieter

  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Verzug muss sich auf Zahlungen für zwei aufeinander folgende Termine beziehen und insgesamt spätestens nach dem zweiten Termin den Betrag für eine Monatsmiete übersteigen. Wird diese Summe für diesen Zeitraum nicht erreicht, so ist eine Kündigung selbst bei lang andauerndem Verzug nicht gerechtfertigt. Zahlt der Mieter beispielsweise jeden zweiten Monat pünktlich oder jeden Monat die Hälfte oder mehr, so liegt ein die Kündigung rechtfertigender Verzug erst dann vor, sobald ein rückständiger Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten erreicht ist.

Zahlt der Mieter über längere Zeit unpünktlich oder macht ständig Abzüge, rechtfertigt dies die Kündigung zumindest nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erst dann, wenn der rückständige Gesamtbetrag zwei Monatsmieten erreicht hat. Der Verzug muss über mindestens zwei Zahlungstermine ununterbrochen bestanden haben. Bei Zahlungsrückstand muss der Vermieter nicht sofort kündigen, sobald der zur Kündigung berechtigende Rückstand entstanden ist. Entscheidend ist, ob der Mieter darauf vertrauen darf, dass der Vermieter den Rückstand nicht zum Anlass einer Kündigung machen wird. Auch wenn eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich ist, sollte eine solche in diesem Fall ausgesprochen werden.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs den Mietrückstand komplett ausgeglichen hat (Nachholrecht). Die Befriedigung kann durch Zahlung, Aufrechnung oder Hinterlegung mit Rücknahmeverzicht erfolgen. Die Kündigungswirkungen entfallen bei nachträglicher Erfüllung kraft gesetzlicher Fiktion rückwirkend; das Mietverhältnis lebt wieder auf und besteht unverändert fort. Das Nachholrecht gilt nur für die Wohnraummiete, und nicht für Gewerberaum. Der Mieter muss jedoch die rückständige Miete vollständig bezahlt haben. Eine Teilzahlung reicht dann nicht aus.

Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Die gleichen Grundsätze gelten, wenn der Mieter mit der Zahlung einer Kaution in Verzug gerät (§ 569 Abs. 2a BGB).

Die Nichtzahlung der Kaution berechtigt gleichermaßen zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, doch ist dabei die Regelung des § 551 BGB zu berücksichtigen, wonach die Kaution in Teilbeträgen bezahlt werden darf. Zudem sollte die Kündigung unter dem Gesichtspunkt der Erheblichkeit (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nur dann ausgesprochen werden, wenn sich der Mieter mit einem Kautionsbetrag im Rückstand befindet, der eine Monatsmiete übersteigt. Diese Voraussetzung ist frühestens mit Fälligkeit der zweiten Kautionsrate gegeben.

Kündigung wegen anderer Vertragsverstöße

Zudem kann sich der Vermieter auch bei sonstigen wichtigen Vertragsverletzungen vom Mietvertrag lösen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

  • eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht;
  • die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  • der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug befindet.

Darüber hinaus ist eine fristlose Kündigung nur dann zulässig, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz einer hierauf bezogenen Abmahnung durch den Mieter dennoch fortgesetzt hat. Der vertragsmäßige Gebrauch richtet sich primär nach den Regelungen im Mietvertrag und dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien. Sind die Vertragsvereinbarungen auslegungsbedürftig und auslegungsfähig, so ist der Inhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs nach §§ 133, 157  BGB durch die Ermittlung des wirklichen Parteiwillens unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte festzustellen.

Nach § 569 Abs. 2 liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB u. a. dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter.

So kann der Lebenswandel eines Mieters dann ein Grund für eine Kündigung sein, wenn sich dies in nachteilig auf den Hausfrieden auswirkt. Der Umstand, dass der Mieter dem Alkohol verfallen ist und immer wieder betrunken nach Hause kommt, ist für sich betrachtet unerheblich. Anders sieht es aus, wenn er im betrunkenen Zustand Lärm verursacht. Zum anderen kann ein Kündigungsgrund vorliegen, wenn der Mieter wegen seines Lebenswandels oder Verhaltens die Mietsache in Verruf gebracht hat, oder wenn dies zu befürchten ist. Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Mieter Anlass zu Polizeieinsätzen gegeben hat, wenn er in seiner Wohnung mit Heroin handelt, wenn er in der Wohnung Cannabis-Pflanzen in erheblichem Umfang anbaut.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung auch dann aussprechen, wenn der Mieter trotz vorangegangener Abmahnungen die Miete weiterhin unpünktlich und unregelmäßig zahlt.

Außerdem kann der Vermieter bei Täuschungshandlungen des Mieters im Zusammenhang des Abschlusses des Mietvertrages zur Kündigung (wahlweise zur Anfechtung) berechtigt sein. Insbesondere dann, wenn der Mieter bei Vertragsschluss von sich aus unzutreffende Angaben über seine Einkommens-, Vermögens-, Familien- oder sonstige Verhältnisse gemacht hat, um den Vermieter so zum Vertragsschluss zu bewegen.

Lässt ein Mieter seine Wohnung verwahrlosen, so kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 gegeben sein.

Kündigung bei mehreren Mietern

Sind auf der Seite des Mieters mehrere Personen am Mietvertrag beteiligt, so rechtfertigt der vertragswidrige Gebrauch eines Mieters die Kündigung gegenüber allen Mietern. Der Vermieter kann jedoch verpflichtet sein, den Mietern, die sich am vertragswidrigen Gebrauch nicht beteiligt haben, einen neu abzuschließenden Mietvertrag anzubieten.

Wichtig: Wie bei jeder anderen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist es auch bei der außerordentlichen Kündigung zwingend erforderlich, dass der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben angegeben wird (§ 569 Abs. 4 BGB). Zudem sollten hierzu auch weitere Darlegungen und Ausführungen gemacht werden. Andernfalls wäre eine Kündigung wegen eines Formmangels unwirksam. Dies gilt es zu vermeiden.

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