Baranowski und Kollegen Siegen

Lärmbelästigung
Ruhestörung

Welche Lärmbelästigung ist hinzunehmen? Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, um gegen Lärm vorzugehen?

Lärmbelästigung

Welchen Lärm Sie hinnehmen müssen und gegen welchen Lärm Sie vorgehen können.
Nicht selten fühlt man sich in den eigenen vier Wänden durch Lärm von außen gestört, der ganz unterschiedliche Ursachen haben kann. Die Lärmquellen sind vielschichtig, wie Baulärm, Heizungsgeräusche, knarrende Dielen, rücksichtslose Nachbarn und Tierlärm. Manche Lärmbelästigungen muss man hinnehmen, gegen andere kann man sich wehren. Lesen Sie im Folgenden, welcher Lärm erlaubt ist und wo die Grenzen des Zumutbaren liegen.

Kinderlärm rechtfertigt grundsätzliche keine Mietminderung
Kinderlärm ist als sozialadäquat hinzunehmen und berechtigt daher – sofern nicht eine besonderes Maß überschritten wird – zu keiner Mietminderung (Entscheidung des AG Spandau vom 10.07.2007 in dem Verfahren 7 C 162/07). So auch der BGH, wonach üblicher Kinderlärm hinzunehmen ist (BGH vom 22.01.2003 in dem Verfahren VIII ZR 244/02). Das OLG Düsseldorf entschied, dass nächtliches Geschrei durch ein Baby von einem anderen Mieter akzeptiert werden muss (Entscheidung vom 29.01.1997 im dem Verfahren 9 U 218/96). Grundsätzlich dürfen Kinder in der Wohnung und im Hof spielen (Entscheidung des LG Wuppertal vom 29.07.2008 in dem Verfahren 16 S 25/08). Es besteht auch kein Anspruch auf eine zusätzliche Schallisolierung bei Kinderlärm im Altbau (Entscheidung des OLG Dresden vom 10.02.2009 in dem Verfahren 5 U 1336/08).

Lärm wegen Bauarbeiten im Haus
Auch Baulärm kann zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn dadurch der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt ist. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung darstellt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Als Anhaltspunkt können die Allgemeinen Verwaltungsvorschriften zum Schutz gegen Baulärm herangezogen werden, die Grenzwerte nach Uhrzeit und Gebietstyp gestaffelt für Baulärm vorgeben. Für reine Wohngebiete gilt tagsüber ein Grenzwert von 50, nachts von 35 Dezibel. Einschränkungen sind hinzunehmen, wenn sie nur von kurzer Dauer sind. So haben die Mieter kurzzeitige Arbeiten, wie beispielsweise Erneuerungsarbeiten an einer Straße in unmittelbarer Nähe zur Wohnung, hinzunehmen. Nur länger andauernde Straßenbauarbeiten führen zu einer Minderung.

Kriterien für die Höhe der Minderung sind Art und Umfang der Beeinträchtigung, zeitlicher Umfang des Mangels, Fläche und/oder Anzahl der vom Mangel betroffenen Räume. Zudem spielt das Wohnverhalten des Mieters eine wichtige Rolle. So kommt es u. a. darauf an, wie oft sich der Mieter in den Räumen aufhält (Berufstätigkeit) und ob kleine Kinder betroffen sind. Die Höhe der Mietminderung ist damit abhängig vom Einzelfall. Dies gilt nicht nur für Baulärm, sondern auch für alle anderen Lärmbeeinträchtigungen. Die Entscheidungen der Gerichte sind unterschiedlich und reichen von keiner Minderung bis zu einer Minderungsquote von 60 %.

So entschied das LG Bonn in seinem Urteil vom 25.03.1985 6 S 2/85, dass eine Minderung selbst dann ausgeschlossen sein soll, wenn vom Nachbargrundstück sechs Monate lang Baulärm ausgeht. Dies sei zumutbar. Auch das AG Augsburg führt in seiner Entscheidung vom 07.03.1988 2 C 6359/87 aus, dass der Mieter den Lärm, der durch den Bau von zwölf Reihenhäusern auf dem Nachbargrundstück entsteht, in einer Stadtwohnung hinzunehmen sei. Anders sah dies das LG Frankfurt am Main in dem Verfahren 2-17 S 113/06. Die Kammer führt in seiner Entscheidung aus, dass Nachbarn auch in der Innenstadt nicht jeden Baulärm hinnehmen müssen und urteilte eine Minderung von 12 % aus. Eine Minderung von 10 % gewähren das LG Köln Urteil vom 12.01.2000, 10 S 295/99 und das LG Wiesbaden Urteil vom 17.12.1999, 3 S 77/99 bei einer Lärmbelästigung durch den Ausbau einer Eisenbahnstrecke.

Können wegen des Baulärms und des Staubs vom Nachbargrundstück die Fenster der Wohnung nicht geöffnet werden, so ist eine Kürzung der Miete um 20 % gerechtfertigt (LG Göttingen, Urteil vom 15.11.1986, 5 S 60/85). Kommt es im Zuge von Sanierungsmaßnahmen im Nebenhaus zu Lärmbelästigungen durch Hammerklopfen und elektrische Bohrhämmer, so ist eine Minderung der Miete um 20 % gerechtfertigt (AG Köln, Urteil vom 26.10.1982, 212 C 210/82). Bei Bautätigkeit im gleichen Gebäude kann die Miete um bis zu 30 % gekürzt werden, wenn neben umfangreichen Bauarbeiten noch eine Einrüstung des Hauses von mehr als einem Jahr hinzukommt (AG Hamburg-Altona, 317 C 198/07).

Bei Baulärm im Haus wegen umfangreicher Bauarbeiten, die drei Monate oder länger andauern, kann eine Mietminderung von bis zu 50 % in Betracht kommen (AG Weißwasser, Urteil vom 18.04.1994, 3 C 0701/93). In einer ähnlichen Konstellation ging das LG Hannover allerdings nur von einer Mietminderung von 22 % aus (Urteil vom 28.05.1986, 1 S 46/86). Eine Minderung von 60 % ist möglich, wenn im Haus selbst der Dachstuhl abgerissen, das Dachgeschoss ausgebaut und dazu ein Kran und ein Außengerüst aufgestellt werden (AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987, 44 C 1605/86).

Nach § 536 b BGB kann eine Mietminderung dann nicht geltend gemacht werden, wenn der Mieter den Zustand der Mietsache bei Anmietung kannte bzw. kennen musste. Daraus haben manche Gerichte gefolgert, dass eine Mietminderung nicht in Betracht kommt, wenn die Bautätigkeit, durch die die Lärmeinwirkung verursacht wird, bei Anmietung der Mietsache absehbar war. Das Amtsgericht München hat in seiner Entscheidung vom 17.05.2007 (453 C 37357/06) eine vermittelnde Ansicht vertreten. Dem Mieter einer Wohnung stehe kein Recht zur Minderung des Mietzinses wegen Lärm und Staubbelästigungen durch Sanierungsarbeiten im Haus über 15 % der Miete hinaus zu, wenn er angesichts des Zustandes des Gebäudes bereits bei Anmietung der Wohnung mit Sanierungsarbeiten in absehbarer Zeit rechnen musste.

Geräusche der Heizungsanlage
Gehen von der Zentralheizung in einer Mietwohnung laute Geräusche wie Rauschen und Knacken aus, so ist der Mieter in den Monaten Dezember bis März zu einer Minderung des Mietzinses um 10 % berechtigt und im Monat April um 5 % (AG Hamburg, Urteil vom 08.01.1987, 49 C 836/86).

Lärmbelästigung wegen unzureichendem Trittschallschutz in der Wohnung
Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 05.06.2013 in dem Verfahren VIII ZR 287/12 klargestellt, dass der Mieter die Miete auch dann mindern darf, wenn die Mietwohnung wegen einer unzureichenden Trittschutzdämmung einen Mietmangel aufweist. Welche Anforderungen an den Trittschallschutz bestehen, hängt nicht von dem Zeitpunkt der Bauarbeiten ab. Vielmehr ist auf die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden DIN-Normen abzustellen. Der Mieter muss bei Altbauwohnungen eine solche mangelhafte Trittschallisolierung hinnehmen. Er kann nicht erwarten, dass das Haus nach den neuesten Regeln der Technik isoliert ist. Vielmehr sind nur die Standards heranzuziehen, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz durch die vom Vermieter durchgeführten baulichen Veränderungen mit einer grundlegenden Änderung des Gebäudes oder mit einem Neubau vergleichbar ist, etwa dem Ausbau eines Dachstuhls zu einer neuen Wohnung. Dann müssen die heutigen DIN-Normen zwingend eingehalten werden. Geschieht dies nicht, wäre der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern.

Mit der oben genannten Entscheidung hat der BGH an seine frühere Rechtsprechung angeknüpft und fortgeführt zuletzt Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08. In dem Fall ging es darum, dass der Vermieter den PVC-Bodenbelag durch Bodenfliesen ersetzt hatte. Der schlechtere Trittschallschutz führte zu einer vermehrten Lärmbelastung von 61 Dezibel. Da es sich um keine größere bauliche Veränderung handelte entschied der BGH auch in dem vorliegenden Fall, dass der Mieter die erhöhte Lärmbelastung hinnehmen muss. Mieter können aufgrund dieser gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter während der gesamten Mietzeit einen guten Trittschallschutz beibehält.

Lärm durch eine Gaststätte, Diskothek oder Tanzschule
Sind Gewerbeeinheiten und Wohnräume in einem Objekt untergebracht, so kann dies durch Kundenverkehr und die Art des Geschäftsbetriebes oftmals zu erheblichen Lärmbeeinträchtigungen führen. Kommt es durch eine Gaststätte im Erdgeschoss des Hauses zu nächtlicher Ruhestörung zwischen 22 Uhr und 3 Uhr, so ist der Mieter zur Minderung des Mietzinses um 40 % berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002, 67 S 342/01). Außerdem ist der Mieter dazu berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Vermieter ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht über den Betrieb der Gaststätten aufgeklärt hat. Allein das Vorhandensein von Gaststätten lässt nicht auf die Kenntnis des Mieters von nächtlicher Ruhestörung schließen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, den Mieter hierauf hinzuweisen.

Ähnlich entschied das AG Berlin-Schöneberg (Entscheidung vom 15.05.1998, 17 C 562/97) für eine Diskothek und urteilte eine Mietminderung von 30 % aus. Auch wenn von dem Betrieb einer im Haus untergebrachten Tanzschule Lärmbelästigungen ausgehen, ist der Mieter zur Minderung in der Größenordnung von 20 % berechtigt (AG Köln, Urteil vom 16.07.1987, 208 C 545/86).

Lärm durch Klavierspiel
Der Mieter ist nur eingeschränkt berechtigt, die Miete zu mindern. Er kann die Miete um 20 % mindern, wenn er durch anhaltendes, mindestens zweistündiges Klavierspielen täglich in seinen Ruhezeiten gestört wird (AG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.1988, 20 C 79/87).

Lärmprotokoll
Grundsätzlich trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass und in welchem Umfang Lärmbelästigungen vorlagen bzw. noch vorliegen. Lange Zeit war umstritten, ob der Mieter dazu verpflichtet ist, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu führen, in dem die Art der Beeinträchtigung, die Tageszeit und die Dauer exakt festgehalten werden. Der BGH hat nunmehr mit seiner Entscheidung vom 29.02.1012 in dem Verfahren VIII ZR 155/11 Klarheit geschaffen und dargelegt, dass eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung keine konkrete Protokollierung voraussetzt. In einem Prozess ist es ausreichend, die Lärmbelästigungen unter Angabe der Zeiten und der Dauer konkret zu beschreiben. Auch wenn ein Lärmprotokoll nicht zwingend vorgelegt werden muss, empfiehlt es sich für Mieter, ein solches weiterhin zu führen. Ein Vermieter kann nämlich nur dann einschreiten, wenn er den Störer konkret mit seinem Fehlverhalten konfrontieren kann. Zumindest für das erfolgversprechende Einschreiten des Vermieters ist daher weiterhin ein Lärmprotokoll erforderlich.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Mietminderung bei Lärmbelästigung und suchen Sie einen erfahrenen Ansprechpartner / Mietrechtsanwalt / Mieter- oder Vermieteranwalt in Siegen bzw. der näheren Umgebung (Kreuztal, Olpe, Bad Berleburg, Betzdorf)? Dann sprechen Sie uns an. Wir bieten Ihnen eine individuelle Beratung. Als kompetente Ansprechpartner für das Mietrecht Siegen stehen Ihnen aus unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Frank Baranowski und Rechtsanwältin Anne Lahrmann zur Seite.