Baranowski und Kollegen Siegen

Schönheitsreparaturen
Renovierung Siegen

Was ist zu beachten? Welche Klauseln sind wirksam? Wann sind Schönheitsreparaturen auszuführen?

Wann muss Mieter Schönheitsreparaturen ausführen?

Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
Der Begriff der Schönheitsreparatur ist gesetzlich nicht geregelt. Im Allgemeinen werden darunter Instandsetzungsarbeiten verstanden, die zur Beseitigung eines durch den normalen vertragsgemäßen Gebrauch verschlechterten Aussehens der Mieträume notwendig sind. Zur Auslegung wird § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BerechnungsV) herangezogen. Hiernach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster- und Außentüren von innen. Auch wenn diese Norm grundsätzlich nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, ist sie zur Konkretisierung der Schönheitsreparaturen für alle Mietverhältnisse heranzuziehen.

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich im Kern um Maler- und Tapezierarbeiten. An die Stelle des Streichens der Holzdielen / Fußböden ist mittlerweile die Grundreinigung des Teppichs getreten. Andere Instandsetzungsarbeiten, mit Ausnahme der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Vorarbeiten, wie das Entfernen von Dübeln und Verspachteln von Bohrlöchern, fallen nicht darunter. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören:

  • das Abschleifen und Neuversiegelung von Parkett
  • der Anstrich von Holzverkleidungen an Wänden und Decken
  • das Ausbessern von größeren Schäden am Putz der Decken und Wände sowie dem Boden.

Grundsätzlich beziehen sich die Schönheitsreparaturen nur auf das Innere der Räume, was sich aus § 28 Abs. 4 BerechnungsV ableitet. Zum Rauminneren gehört auch der Wintergarten, jedoch nicht Kellerräume, Dachböden, Garagen sowie sonstige Räumlichkeiten außerhalb der Wohn- bzw. Geschäftsräume. Nicht zu den Schönnheitsreparaturen gehört der Außenanstrich von Balkonen und Terrassen. Auch das Treppenhaus oder der Flur eines Mehrfamilienhauses unterfallen nicht den Schönheitsreparaturen. 

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter auszuführen. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Darunter fallen grundsätzlich auch die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Mängel (Abnutzungserscheinungen). Durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter diese Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. An eine solche Vereinbarung, die von dem gesetzlichen Leitbild abweicht, sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere kann der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, eine Anfangsrenovierung durchzuführen. Eine solche im Mietvertrag vereinbarte Klausel wäre unwirksam. Etwas anderes wäre nur dann der Fall, wenn der Mieter dafür eine Gegenleistung erhält, etwa in Form eines Zuschusses oder die Reduzierung der Miete.

Beispiele unwirksamer Klauseln
Nicht alle Regelungen, die in einem Mietvertrag getroffen werden sind wirksam und verpflichten den Mieter. Insbesondere solche Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Bei der Beurteilung, ob der Mieter Schönheitsreparaturen überhaupt durchführen muss, ist es ohne Belang, ob sich die Wohnung bei Mietbeginn in renoviertem oder unrenoviertem Zustand befunden hat. Vielmehr kommt es darauf an, ob Schönheitsreparaturen tatsächlich notwendig sind.

Unwirksam ist eine Schönheitsreparaturklausel immer dann, wenn die Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an starre Fristen gebunden ist. Anders verhält es sich, wenn die Verpflichtung nicht an einen starren Zeitplan, sondern die tatsächliche Abnutzung der Wohnung gebunden ist. Solche „weichen“ Fristen sind daran zu erkennen, dass die Klausel eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ nach Ablauf der Fristen entsteht. Zudem stellt sich die Frage nach der Ausführung der Arbeiten, insbesondere im Hinblick auf die zu verwendenden Materialien.

Unwirksam ist eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist,

„die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen …“.

Dadurch entsteht der Eindruck, der Mieter müsse ein Fachunternehmen mit den Arbeiten beauftragen. Dem Mieter darf durch eine Klausel nicht die Möglichkeit genommen werden, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung vorzunehmen. Die Verpflichtung selbst bleibt davon allerdings unberührt.

Durch eine Klausel darf dem Mieter auch nicht eine bestimmte Farbwahl aufgezwungen werden. Dem Mieter steht es grundsätzlich frei, zu entscheiden, in welcher Farbgebung er die Wohnung gestalten will. Dem Mieter darf nicht aufgezwungen werden, die Schönheitsreparaturen in

„neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“.

Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Klausel so ausgestaltet ist, dass sie den Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in „hellen, neutralen“ Farben oder Tapeten zurückzugeben. Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu entfernen.

Unwirksam ist auch eine Klausel, durch die der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung frisch renoviert zu übergeben. Eine solche Verpflichtung würde dazu führen, dass der Mieter, selbst wenn er nur für kurze Zeit in der Wohnung gelebt hat, die Wohnung in jedem Fall renovieren müsste, ohne das tatsächlich Gebrauchsspuren vorhanden sind.

Verjährung der Ansprüche des Mieters / Vermieters

Bei der Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Erstattung der Kosten für eine von ihm durchgeführte Renovierung ist zwischen einem noch bestehenden und einem beendeten Mietverhältnis zu unterscheiden.

Solange das Mietverhältnis noch besteht, unterliegen die Ansprüche des Mieters grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Etwas anderes gilt aber dann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter bei seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, ohne dazu verpflichtet zu sein. Hier ist die kurze Verjährungsfrist für die Geltendmachung eines Erstattungsanspruchs zu beachten. Nach § 548 BGB kann der Mieter seinen Anspruch nur innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen.

Neu: Entscheidung des BGH zu Schönheitsreparaturen und Renovierung

Wer unrenoviert mietet, muss bei Auszug nicht renovieren. Tausende von Mietverträgen sind betroffen.

Nach § 535 BGB obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung wird in nahezu allen Wohnraummietverträgen im Rahmen von sogenannten Renovierungsklauseln, die auch als Abwälzungs- oder Vornahmeklauseln bezeichnet werden, auf den Mieter übertragen. Dem hat der Bundesgerichtshof nunmehr noch weitere, engere Grenzen gesetzt.

Schon in den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof vielzählige Renovierungsklauseln „gekippt“ und formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturverpflichtungen zu Lasten des Mieters u. a. in folgenden Fällen für unwirksam erklärt:

  • wegen starrer Fristenpläne;
  • wegen Anfangsrenovierung  durch den Mieter;
  • wegen einer sogenannten Makulaturklausel bei Vertragsende;
  • wegen einer vorgeschriebenen Ausführungsart;
  • wegen unzulässiger Erweiterung des Schönheitsreparaturbegriffs und
  • wegen eines Summierungseffektes.

Die aktuellen Entscheidungen des BGH vom 18.03.2015 gehen weit darüber hinaus und schränken die Möglichkeit der Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter noch weiter ein. Wie bereits im Vorfeld angekündigt,  hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Zugleich hatte sich der BGH mit der Frage von sogenannten Quotenabgeltungsklauseln zu befassen. Mit diesen Klauseln wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Auch diese Klausel wurde vom BGH für unwirksam erklärt.

Der BGH begründet seine Entscheidungen damit, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – kann der Mieter formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind, belastet werden.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14 entschied der BGH, dass die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wird. So waren in dem zu entscheidenden Fall in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter nach Auffassung des BGH bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Der dem Mieter zu Beginn gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete stellt aus Sicht des BGH keinen angemessenen Ausgleich dar.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13, in dem die Vorinstanz dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hob der BGH die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht. Es ist nunmehr zu klären, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde. Wenn ja, so wäre die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

Dabei komme es, wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher dargelegt, für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In dem gleichen Verfahren entschied der BGH, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. 

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet und dies mit Urteil vom 26.09.2007 dahin modifiziert, dass derartige Klauseln nur dann der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung wegen des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Diese vermieterfreundliche Rechtsprechung gab der BGH nunmehr ebenfalls auf und entschied, dass eine zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege. Der auf den Mieter entfallende Kostenanteil könne nicht verlässlich ermittelt werden. Für ihn sei bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 verneinte der BGH eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstelle und deshalb insgesamt unwirksam sei (Urteile des BGH vom 18. März 2015 in dem Verfahren VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13).

Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 18.03.2015.

Konsequenzen aus der neuen Entscheidung des BGH
Die neue Rechtsprechung des BGH führt dazu, dass in einer Vielzahl von Fällen keine Renovierungspflicht des Mieters mehr besteht und der Vermieter die Arbeiten auf seine Kosten durchführen muss, ohne beim Mieter Regress nehmen zu können. Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter scheiden damit aus. Zudem besteht in diesem Fall die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung auf seine Kosten in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Als Konsequenz aus den nunmehr vorliegenden Entscheidungen des BGH empfehlen wir, in Neuverträgen einen dahingehenden Passus aufzunehmen, dass der Vermieter keine Renovierungsarbeiten schuldet. Auch wenn offen ist, ob eine solche Klausel einer rechtlichen Prüfung des BGH standhielte.

Hat der Mieter bei Auszug oder im bestehenden Mietverhältnis ohne hierzu rechtlich verpflichtet gewesen zu sein, Schönheitsreparaturen durchgeführt, so kann er vom Vermieter Schadensersatz verlangen. Ihm steht ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der verwendeten Materialien und des Arbeitsaufwandes zu. Dabei ist zu beachten, dass die Ansprüche nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend zu machen sind. Andernfalls tritt Verjährung ein, die nur durch eine fristgerechte gerichtliche Geltendmachung gehemmt werden kann.

Auf bereits verjährte Forderungen – also Altfälle – dürfte die Rechtsprechungsänderung keine Auswirkung haben. So hatte der BGH bereits 2001 entschieden, dass die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 2 BGB auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasse, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat (BGH Urteil vom 04.05.2011 in dem Verfahren 195/10).

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