Baranowski und Kollegen Siegen

Tod des Mieters

Was ist zu beachten? Welche Kündigungsfristen gelten? Wer kann in den Mietvertrag eintreten?

Tod des Mieters

Nach dem Tod eines Familienmitglieds stellt sich auch in Siegen immer wieder die Frage, ob und wie das Mietverhältnis fortgesetzt oder beendet werden kann bzw. welche Kündigungsfristen gelten. Das Gesetz sieht in § 536 BGB die gesetzliche Anordnung des Eintritts bestimmter Personen vor, die mit dem verstorbenen Mieter eng verbunden waren. Sie treten in das ursprünglich mit dem Verstorbenen bestehende Mietverhältnis von Gesetzes wegen ein, ohne dass es einer ausdrücklichen Willenserklärung der Betroffenen bedarf. Allerdings räumt das Gesetz dem Vermieter unter gewissen Umständen das Recht ein, sich aus dem nunmehr mit dem Eintretenden bestehenden Mietverhältnis zu lösen. Die gesetzliche Regelung ist unabdingbar, soweit zum Nachteil des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen vom Gesetz abgewichen wird.

Das Eintrittsrecht nach § 536 BGB setzt das Führen eines gemeinsamen Haushalts voraus. Dies gilt allerdings nicht für die nach § 564 BGB eintretenden Erben. Sie müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit den Erblasser geführt haben. Ein ständiges Zusammenleben ist nicht zwangsläufig notwendig. Ein zweiter Wohnsitz des Ehegatten oder Lebenspartners steht der Annahme eines gemeinsamen Haushalts nicht entgegensteht. Zu dem eintrittsberechtigten Personenkreis gehören:

  • der Ehegatte;
  • der Lebenspartner (nach § 563 Abs. 1 Satz 2 BGB hat nunmehr auch der Partner einer Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnergesetz (LPartG) ein dem Ehegatten entsprechendes Eintrittsrecht);
  • Kinder (nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB treten nachrangig für den Fall, dass der überlebende Ehegatte nicht in das Mietverhältnis eintritt, die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des verstorbenen Mieters ein);
  • Andere Familienangehörige (Verwandte und Verschwägerte des verstorbenen Mieters).

Dem Eintrittsberechtigten steht nach § 563 Abs. 1, 2 BGB ein Ablehnungsrecht zu. Die Erklärung ist gegenüber dem Vermieter abzugeben. Bei Personenmehrheiten kann jeder Einzelne die Erklärung nur für sich persönlich abgeben. Die Frist zur Abgabe der Erklärung beträgt einen Monat. Sie beginnt zu laufen, sobald die Eintretenden positive Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben. Rechtsfolge der Erklärung ist der rückwirkende Fortfall sämtlicher aus dem Eintritt herrührender Rechte und Pflichten des Eintretenden, vor allem der Pflicht zur Mietzahlung seit dem Tod des Mieters.

Im Falle des Eintritts steht der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 563 Abs. 4 Satz 1 BGB). Dies setzt einen in der Person des Eingetretenen liegenden, wichtigen Grund voraus. Als Maßstab gilt § 553 BGB. Der Vermieter kann den Eintretenden aus den gleichen Gründen ablehnen, aus denen er ihn als vom Mieter vorgestellten Untermieter ablehnen könnte. Auch die fehlende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden stellt einen wichtigen Grund dar. Der Kündigung bedarf gem. § 568 BGB der Schriftform und des Hinweises auf die Widerspruchsmöglichkeit nach den §§ 574 ff. BGB.

Letztlich steht auch dem fortsetzenden Mieter nach § 563a Abs. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Frist für die Kündigungserklärung beträgt einen Monat. Sie beginnt zu laufen, sobald die überlebenden Mieter positive Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben. Die Kündigungsfrist berechnet sich nach § 573d Abs. 2 BGB.

Nach § 563b Abs. 3 BGB kann der Vermieter von den eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen nachträglich die Stellung einer Kaution, falls mit dem verstorbenen Mieter eine derartige Sicherheit nicht vereinbart war. Die Vorschrift verschafft dem Vermieter damit abweichend von der allgemeinen Rechtslage einen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Kaution. Begründet wird dies mit den durch den Tod des Mieters und den Eintritt oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch andere Personen geänderten Umständen des Mietverhältnisses.

Im Falle des Todes steht den Mietvertragsparteien ein fristgebundenes Sonderkündigungsrecht zu (§ 564 BGB). Hat der Verstorbene alleine in der Wohnung gelebt, können sowohl der Vermieter als auch die Erben den Mietvertrag innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Frist beginnt mit der Kenntniserlangung vom Tod des Mieters zu laufen. Stirbt der Mieter beispielsweise Mitte Januar, so kann die Kündigung zum Ablauf des Monats April ausgesprochen werden. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er das Mietverhältnis später nur bei Vorliegen eines gesetzlich anerkannten Grundes (z. B. Eigenbedarf) kündigen und ist dann an die normalen, oftmals längeren Kündigungsfristen gebunden. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt ausschließlich für Wohnraummietverträge, nicht für gewerbliche Mietverträge.

Hat der Erbe das auf ihn übergegangene Mietverhältnis gemäß § 564 BGB einen Monat nach dem Tod des Mieters gekündigt, haftet er nicht persönlich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis. In diesem Fall stellen auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten dar (Urteil des BGH vom 23.01.2013 in dem Verfahren VIII ZR 68/12).

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Tod des Mieters / Fortsetzung des Mietverhältnisses und suchen Sie einen erfahrenen Ansprechpartner / Mietrechtsanwalt / Mieter- oder Vermieteranwalt in Siegen bzw. der näheren Umgebung (Kreuztal, Olpe, Bad Berleburg, Betzdorf)? Dann sprechen Sie uns an. Wir bieten Ihnen eine individuelle Beratung. Als kompetente Ansprechpartner für das Mietrecht Siegen stehen Ihnen aus unserer Kanzlei Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Frank Baranowski und Rechtsanwältin Anne Lahrmann zur Seite.