Baranowski und Kollegen Siegen

Erhöhung Miete

Wann und unter welchen Bedingungen kann die Miete erhöht werden? Ihre Fachkanzlei für das Mietrecht Siegen klärt Sie auf.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter hat gem. § 558 BGB grundsätzlich das Recht im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann zudem frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Diese Frist von einem Jahr gilt aber nur für Mieterhöhungen wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wurde die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht, kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsüblichen Mieten angepasst werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Ausgenommen dabei sind Sozialwohnungen. Nach § 558a BGB muss der Vermieter die Mieterhöhung in Textform übermitteln. Eine Mieterhöhung muss immer von dem Vermieter begründet werden. Für diese Begründung stehen dem Vermieter vom Gesetz drei mögliche Kriterien zur Verfügung: der Mietspiegel, das Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Mietspiegel

Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie müssen entweder von der Gemeinde selbst erstellt oder gemeinsam von den Interessenverbänden, das heißt von den Mieter- und Hauseigentümervereinen, erarbeitet und regelmäßig überarbeitet werden. Preisübersichten von Finanzämtern, Maklerverbänden usw. sind keine Mietspiegel und damit für das Mieterhöhungsverfahren unzulässig.

Qualifizierter Mietspiegel

Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Qualifizierte Mietspiegel werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, das heißt auf repräsentativer Datenbasis und mit methodischer Auswertung, erstellt. Sie müssen von der Gemeinde oder Stadt anerkannt sein. Alternativ reicht es auch aus, wenn sie von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter akzeptiert worden sind. Dieser qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und fortgeschrieben werden, spätestens nach vier Jahren muss er neu aufgestellt werden.  Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.

Sachverständigengutachten

Der Vermieter kann auch per Sachverständigengutachten die ortsübliche Miete für die entsprechende Wohnung feststellen lassen. Das Gutachten ist für den Vermieter jedoch das teuerste und deshalb auch seltenste Begründungsmittel. Bestimmte Vorgaben müssen eingehalten werden. So muss der Sachverständige für sein Fachgebiet öffentlich bestellt und vereidigt sein. Gutachten oder Expertisen einer Hausbank oder eines Maklers sind unzureichend. Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigelegt werden.

Das Gutachten muss begründet und nachvollziehbar und darf nicht älter als zwei Jahre sein. Erforderlich ist eine Aussage zu der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei muss die begutachtete Mietwohnung in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet werden. Der Sachverständige muss die Wohnung, die er bewertet, persönlich besichtigt haben. Nur in großen Wohnanlagen ist es ausreichend, wenn er eine Wohnung gleichen Typs gesehen hat.

Drei Vergleichswohnungen

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, kann der Vermieter die Mieterhöhung zudem mit drei Vergleichswohnungen begründen, die jetzt schon so viel kosten, wie der Vermieter verlangen möchte. Vergleichbar bedeutet dabei, dass die Wohnungen von der Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sind. Diese Begründungsmöglichkeit besteht auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt. Selbst dort kann der Vermieter die Mieterhöhung auf der Grundlage von mindestens drei Vergleichswohnungen begründen. Diese Vergleichsmietwohnungen müssen vom Vermieter konkret benannt werden, damit der Mieter die Möglichkeit hat, eine eigenständige Überprüfung vornehmen zu können und die Vergleichsmieter befragen zu können.

Wohnfläche

Sollte der Vermieter die Quadratmeterzahl der Wohnung im Mietvertrag zu groß oder zu klein angegeben haben, so ist nur die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Nur auf Grundlage der tatsächlichen Mietfläche ist der Vermieter berechtigt die Miete bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Kappungsgrenze

Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete insgesamt um 20 % erhöhen. Hat ein Vermieter die Kappungsgrenze mit einer Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten. Bei dieser Kappungsgrenze bleiben mögliche Erhöhungen wegen Modernisierungen außen vor. In manchen Städten und Ballungszentren besteht wegen des angespannten Wohnungsmarktes eine Kappungsgrenze von 15 %.

Zustimmung des Mieters

Ohne die Zustimmung des Mieters kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Der Mieter darf seine Zustimmung allerdings nur verweigern, wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht rechtmäßig ist. Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, so kann der Vermieter diese Zustimmung einklagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist bei Gericht eingereicht werden.

Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mieter eine Überlegungsfrist einräumen, damit er die Möglichkeit hat, das Mieterhöhungsverlangen auf seine Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Die Frist beginnt mit dem Zugang des auf Zustimmung gerichteten Aufforderungsschreibens des Vermieters und endet nach Ablauf von zwei Monaten. Die Zustimmung kann formlos erfolgen, beispielsweise durch mündliche oder konkludente Zustimmung. Dies kann breispielsweise durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

Mit der Mieterhöhung erhält der Mieter die Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechts. Innerhalb der Überlegungsfrist kann er die Wohnung mit einer verkürzten Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Staffel- und Indexmiete

Häufig wird im Mietvertrag eine sogenannte Staffelmiete vereinbart. In diesem Fall erhöht sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten, vertraglich fest vereinbarten Betrag. Dabei kann die Miete auch um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren ansteigen. Eine Zustimmung des Mieters ist dann entbehrlich. Es reicht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss zugestimmt hat. Der Vermieter ist gleichermaßen an die Vereinbarung gebunden und hat kein Recht, die Miete außerhalb der vertraglichen Vereinbarung zu erhöhen.

Gleiches gilt für die Indexmiete, bei der die Miete jährlich an die jeweilige Inflationsrate angepasst wird. Eine Ausnahme bei der Indexmiete stellt lediglich der § 557 b Abs. 2 BGB dar. Liegen die Voraussetzungen vor, kann eine Mieterhöhung verlangt werden, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter gemäß § 559 BGB bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, so kann er die Investitionen in eine Verbesserung auf die Miete umlegen. Dies gilt auch im Falle der Durchführung von baulichen Maßnahmen, deren Umstände der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Die energetische Modernisierung ist inzwischen ein zulässiger Mieterhöhungsgrund, muss jedoch drei Monate vor Arbeitsbeginn angekündigt werden. Andernfalls wird eine entsprechende Mieterhöhung erst nach sechs Monaten wirksam. Die energetische Modernisierung umfasst alle Maßnahmen, die zu Energieeinsparungen führen. Bis zu elf Prozent dessen, was der Vermieter an Modernisierungskosten hatte, kann er auf die Nettojahresmiete aufschlagen. Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten, verringert sich der Betrag, den er tatsächlich an Modernisierungskosten hatte. Dementsprechend weniger kann er auf die Miete umlegen.

Es muss sehr genau unterschieden werden, ob ein üblicher Zustand hergestellt wird oder tatsächlich eine Verbesserung eintritt, denn nur wenn eine Verbesserung eintritt, kann der Vermieter die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Eine Erhöhung der Miete wegen einer Sanierung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Die Erhöhung tritt erst drei Monate nach dieser Mitteilung in Kraft. Eine Begründung, wie bei der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, ist nicht erforderlich. Der Mieter kann aber verlangen, die Rechnungen für die Modernisierung einzusehen, damit er überprüfen kann, ob tatsächlich höchstens elf Prozent der Kosten aufgeschlagen wurden. Dem Mieter steht auch hier ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht der Mieter davon Gebrauch, erhöht sich die Miete für den restlichen Mietzeitraum nicht.

Zeitmietvertrag

Während der fest vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt.

Beratung Mieterhöhung Rechtsanwalt Siegen

Die vorliegende Darstellung zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung kann nur einen groben Überblick geben. Diese kann eine professionelle Beratung nicht ersetzen. In unserer Siegener Fachkanzlei wird das Mietrecht maßgeblich betreut von Rechtsanwalt und Fachanwalt für das Mietrecht Frank Baranowski sowie Rechtsanwältin und Fachanwältin für das Mietrecht Anne Stuff. Wir vertreten unsere Mandanten nicht nur regional in der Region Siegen, sondern auch bundesweit.

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