Baranowski und Kollegen Siegen

Renovierungsklausel

Wer unrenoviert mietet, muss bei Auszug nicht renovieren. Vielzahl von Mietverträgen sind betroffen.

Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam

Nach § 535 BGB obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung wird in nahezu allen Wohnraummietverträgen im Rahmen von sogenannten Renovierungsklauseln, die auch als Abwälzungs- oder Vornahmeklauseln bezeichnet werden, auf den Mieter übertragen. Dem hat der Bundesgerichtshof nunmehr noch weitere, engere Grenzen gesetzt.

Schon in den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof vielzählige Renovierungsklauseln „gekippt“ und formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturverpflichtungen zu Lasten des Mieters u. a. in folgenden Fällen für unwirksam erklärt:

  • wegen starrer Fristenpläne;
  • wegen Anfangsrenovierung  durch den Mieter;
  • wegen einer sogenannten Makulaturklausel bei Vertragsende;
  • wegen einer vorgeschriebenen Ausführungsart;
  • wegen unzulässiger Erweiterung des Schönheitsreparaturbegriffs und
  • wegen eines Summierungseffektes.

Die aktuellen Entscheidungen des BGH vom 18.03.2015 gehen weit darüber hinaus und schränken die Möglichkeit der Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter noch weiter ein. Wie bereits im Vorfeld angekündigt,  hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Zugleich hatte sich der BGH mit der Frage von sogenannten Quotenabgeltungsklauseln zu befassen. Mit diesen Klauseln wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Auch diese Klausel wurde vom BGH für unwirksam erklärt.

Der BGH begründet seine Entscheidungen damit, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – kann der Mieter formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind, belastet werden.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14 entschied der BGH, dass die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wird. So waren in dem zu entscheidenden Fall in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter nach Auffassung des BGH bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Der dem Mieter zu Beginn gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete stellt aus Sicht des BGH keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem die Vorinstanz dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hob der BGH die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht. Es ist nunmehr zu klären, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde. Wenn ja, so wäre die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

Dabei komme es, wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher dargelegt, für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In dem gleichen Verfahren entschied der BGH, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. 

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet und dies mit Urteil vom 26.09.2007 dahin modifiziert, dass derartige Klauseln nur dann der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung wegen des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Diese vermieterfreundliche Rechtsprechung gab der BGH nunmehr ebenfalls auf und entschied, dass eine zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege. Der auf den Mieter entfallende Kostenanteil könne nicht verlässlich ermittelt werden. Für ihn sei bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 verneinte der BGH eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstelle und deshalb insgesamt unwirksam sei.

Urteile des BGH vom 18. März 2015 in den Verfahren VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13.

Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 18.03.2015.

Wann kann Wohnung unrenoviert verlassen werden?

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