Baranowski und Kollegen Siegen

Wohnungseigentum

Muss Gemeinschaft Einbau eines Außenfahrstuhls bei Minderung der Anlage akzeptieren?

Kein Außenaufzug bei Wertminderung der Anlage

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer nur dann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung verlangen kann, wenn nicht höherrangige Rechte der Miteigentümer, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen.

Zum Sachverhalt:
Die Kläger möchten im Hof ihrer Wohnungseigentumsanlage in München Milbertshofen einen Außenlift anbringen. Die Kläger zu 1 und 2 sind Eigentümer und Bewohner des Dachgeschosses. Die Klägerin zu 2 ist außerdem Eigentümerin der beiden Wohnungen im dritten Obergeschoß. Der Kläger zu 3 ist Eigentümer einer Wohnung im zweiten Obergeschoß. In der Wohnung des Klägers zu 3 leben seine Eltern als Nießbrauchsberechtigte.

Der Kläger zu 1 ist wegen eines Herzinfarktes mit Aortendissektion, einer Kniearthroskopie sowie einer Nabelbruchoperation zu 60% schwerbehindert. Er darf krankheitsbedingt nichts Schweres tragen und kann nur mit Mühe und erheblich verlangsamt die Treppen in das Dachgeschoß hochsteigen. Die 82-jährige Mutter des Klägers zu 3, die im zweiten Obergeschoß lebt, ist zu 100% schwerbehindert. Sie sitzt aufgrund einer Rückenoperation im Rollstuhl. Der Einbau eines Treppenliftes ist im Haus technisch nicht möglich. Der Einbau eines Innenliftes wäre technisch möglich, jedoch müsste zusätzlich die Aufgangstreppe durch einen zusätzlichen Treppenlift oder eine Rampe ergänzt werden.

Im Mai 2011 beantragten die drei Kläger in der Eigentümerversammlung, dass das Anbringen des Außenaufzugs genehmigt wird und alle Kosten dieser Maßnahme von den Klägern zu tragen sind. In der Eigentümerversammlung am 06.12.2011 wurde der Antrag der Kläger abgelehnt. Die Kläger erhoben daraufhin Klage mit dem Ziel, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt und die Miteigentümer verpflichtet werden, der Errichtung des Außenaufzugs zuzustimmen, wobei die Kläger alle Kosten für den Aufzug auch in Zukunft übernehmen würden.

Die Kläger trugen vor, dass der Kläger zu 1 und die Bewohnerin der Wohnung des Klägers zu 3 aufgrund ihrer gesundheitlichen Beeinträchtigungen auf die Errichtung des Aufzuges angewiesen seien, damit sie auch in Zukunft ihre Wohnungen noch erreichen können und damit auch nutzen können. Die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer durch den Bau des Aufzugs sei nicht erheblich. Die beklagten Miteigentümer sehen durch den Aufzug die Nutzbarkeit ihrer Garagen erheblich eingeschränkt und befürchten einen Wertverlust ihres Eigentums.

Das AG München wies die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ab.

Zu den Entscheidungsgründen:
Nach Auffassung des Amtsgerichts wurde der Bau des Außenaufzugs zu Recht von den Miteigentümern abgelehnt. Die Errichtung eines Außenaufzugs sei eine bauliche Veränderung, die nur verlangt werden könne, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden, zustimmt. Dazu sei eine Abwägung aller grundrechtlich geschützten Interessen vorzunehmen. Das Recht der Eigentümer, ihre Wohnungen behindertengerecht nutzen zu können, werde von Art. 3 GG geschützt. Einem Behinderten dürfe der barrierefreie Zugang zu seiner Wohnung nicht vorenthalten oder unzumutbar erschwert werden.

Optische oder akustische Beeinträchtigungen durch eine barrierefreie Gestaltung des Eingangsbereiches oder des Treppenhauses könnten daher grundsätzlich von den übrigen Eigentümern hinzunehmen sein. Dem Interesse der Kläger auf behindertengerechte Nutzung des Eigentums stehe jedoch das Interesse der übrigen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber. Die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer werde in der Regel dann nicht mehr als nur unerheblich anzusehen sein, wenn mit der barrierefreien Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erhebliche Wertminderungen der Anlage oder einzelner Wohneinheiten einhergehen.

Das Amtsgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, dass im vorliegenden Fall das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums vorrangig ist. Jeder Eigentümer könne grundsätzlich auf den Bestand vertrauen. Auch das BVerfG würde anerkennen, dass der Schutz des Bestandes sehr weit reichen würde. Die Kläger hätten bewusst eine Wohnung ohne Aufzug erworben. Die Möglichkeit der eingeschränkten Mobilität im Alter sei allgemein bekannt. Für den Erwerber einer Wohnung ohne Aufzug sei daher erkennbar, dass diese Wohnung eventuell im Alter nicht mehr uneingeschränkt nutzbar sein könnte. Andererseits fordere das Grundgesetz die barrierefreie Ausgestaltung als verfassungsrechtliche Vorgabe wegen des Verbotes der Benachteiligung Behinderter. Die barrierefreie Ausgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sei hinzunehmen, wenn sie nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen der übrigen Miteigentümer führe.

Durch den Bau des Außenaufzugs würden im hier entschiedenen Fall die Miteigentümer erheblich beeinträchtigt. Die Nutzbarkeit der Garagen und damit der Wert der Garagen und auch Wohnungen würde erheblich beeinträchtigt. Der Sachverständige habe festgestellt, dass mit der Errichtung des Aufzuges das Einparken in die Garagen mit zusätzlichem Rangieraufwand verbunden wäre. Dies führe zu einer erheblichen Wertminderung. Für den Käufer einer Garage sei es von erheblicher Bedeutung, wie die Zufahrt zu der Garage möglich ist, ob das Befahren problemlos in einem Zug oder nur mit mehrmaligem Rangieren möglich sei. Je größer der Aufwand für das Ein- und Ausparken, desto geringer sei der Wert der Garage im Verhältnis zu problemlos befahrbaren Garagen. Diese Wertminderung würde auch auf den Wert der Wohnung durchschlagen.

Auch sei davon auszugehen, dass bei zusätzlichem Rangieren im Hofbereich zusätzlicher Lärm und zusätzliche Abgase entstehen, die diejenigen Eigentümer beeinträchtigen, die Fenster zum Hofbereich haben.

Im vorliegenden Fall seien das Schutzbedürfnis und die Interessen der Kläger etwas geringer zu bewerten als bei vergleichbaren Fällen, in denen die Bewohner auf einen behinderten gerechten Zugang angewiesen sind. Denn die Kläger zu 1 und 2 hätten noch einen weiteren Wohnsitz und die Bewohnerin der Wohnung des Klägers zu 3 würde in absehbarer Zeit ausziehen.

Urteil des AG München vom 25.02.2013 in dem Verfahren 485 C 4492/12.

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