Baranowski und Kollegen Siegen

Hindert Sperrmüll die Rückgabe der Wohnung?

Erfüllung der Rückgabepflicht trotz Sperrmüll im Keller

Die Rückgabepflicht des Mieters umfasst neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters (auch durch Rückgabe sämtlicher Schlüssel) auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Eine teilweise Räumung liegt nur dann vor, wenn sich in den Räumlichkeiten noch Gegenstände befinden, an denen der Mieter den Besitz offenkundig nicht aufgegeben hat. Lässt der Mieter eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurück, soll dies eine unzulässige Teilräumung darstellen. Das Zurücklassen von wenigem Gerümpel steht aber der Annahme der Rückgabe nicht entgegen.

Das Belassen von Sperrmüll im Keller führt aber nicht dazu, dass der Mieter seine Räumungspflicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht erfüllt hätte, also nur von einer Teilräumung auszugehen wäre. Vielmehr liegt hierin (nur) eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung, die Schadensersatzansprüche auslösen kann (§ 280 BGB). Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen, welchen innerhalb des Mietvertrages nur untergeordnete Bedeutung zukommt, steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen. Wenn der Kläger durch die verzögerte Klagerücknahme zusätzliche Kosten verursacht hat, kann dies bei der Ermessensentscheidung berücksichtigt werden.

Zum Sachverhalt:
Die Beklagte hatten von der Klägerin Räume zum Betrieb einer Gaststätte gemietet. Am 14.02.2014 kündigte die Klägerin der Beklagten außerordentlich wegen Zahlungsverzuges und erhob am 28.03.2014 Rämungs- und Zahlungsklage über einen Betrag von 8.920,01 €. Die Klage wurde der Beklagten am 15.05.2014 zugestellt. Bereits am 08.05.2014 hatte die Beklagte die Räume unter Zurücklassung von Sperrmüll in den von ihr angemieteten Kellerräumen an die Klägerin zurückgegeben. Mit Schriftsatz vom 30.03.2015 nahm die Klägerin ihre Räumungsklage zurück. Das Landgericht Berlin legte der Beklagten die Kosten des kompletten Rechtsstreits auf. Dies zu Unrecht, wie das KG Berlin nunmehr entschieden hat, das für di é erste Instanz eine Quotelung in dem Verhältnis 9 % zu 91 % zu Lasten des Beklagten vornahm. Die Kosten der zweiten Instanz wurden der Klägerin aus einem Wert von 4.794,00 € allein auferlegt.

Aus den Entscheidungsgründen:
Hinsichtlich des Zahlungsantrages waren der Beklagten die erstinstanzlichen Kosten gem. § 91 Abs. 1 BGB aufzuerlegen, weil sie insoweit unterlegen war.

Soweit die Klägerin den Klageantrag auf Räumung und Herausgabe mit Schriftsatz vom 30. März 2015 zurückgenommen hat, war über die Kosten gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu entscheiden. Nach § 269 Abs. 3 ZPO fallen grundsätzlich dem seine Klage zurücknehmenden Kläger die Kosten zu Last. Eine Ausnahme hiervon regelt § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Danach bestimmt sich die Kostenpflicht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes bei Wegfall des Klageanlasses vor Rechtshängigkeit. Die Kostenentscheidung erfordert eine sachliche Prüfung der geltend gemachten Forderung.

Die am 28. März 2014 beim Landgericht eingegangene Räumungs- und Herausgabeklage war bis zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume an die Klägerin am 08. Mai 2014 – also vor Rechtshängigkeit am 15. Mai 2014 zulässig und begründet. Das Mietverhältnis war wegen der fristlosen Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 14.02.2014 wegen Zahlungsverzuges wirksam beendet worden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB). Der Klägerin stand daher der Räumungs- und Herausgabeanspruch zu. Die Beklagte war mit der Räumung und Herausgabe auch in Verzug.

Es entspricht danach billigem Ermessen der Beklagten die Gerichtskosten und die anwaltliche Verfahrensgebühr für beide Prozessbevollmächtigte aufzuerlegen. Die Beklagte hat den Räumungsanspruch – entgegen der Ansicht des Landgerichts – noch vor Rechtshängigkeit erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB). Die Rückgabepflicht des Mieters umfasst neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters (auch durch Rückgabe sämtlicher Schlüssel) auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen.

Die Räumung ist ein wesentliches Element der Rückgabe, wobei der Zustand der Mietsache bei der Rückgabe grundsätzlich ohne Bedeutung ist. Eine teilweise Räumung liegt nur dann vor, wenn sich in den Räumlichkeiten noch Gegenstände befinden, an denen der Mieter den Besitz offenkundig nicht aufgegeben hat. Eine Abgrenzung kann auch danach erfolgen, ob wegen des Zustandes der Räumlichkeiten dem Vermieter die Inbesitznahme möglich ist oder nicht. Lässt der Mieter eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurück, soll dies eine unzulässige Teilräumung darstellen. Das Zurücklassen von wenigem Gerümpel steht aber der Annahme der Rückgabe nicht entgegen.

Unstreitig hat am 08. Mai 2014 eine Übergabe der Räume an die Klägerin stattgefunden, wie sich aus dem Abnahme- / Übergabeprotokoll ergebe. Anlässlich dieses Termins wurden die Schlüssel für das Mietobjekt an die Klägerin übergeben und der Klägerin damit der Besitz an den Mieträumen verschafft. Die Beklagte hat das Mietobjekt auch im Wesentlichen von den von ihr eingebrachten Sachen geräumt. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 13.06.2014 behauptet, dass die Beklagte in den Gaststättenräumen diverse Einrichtungsgegenstände belassen habe und ferner auch den Keller nicht geräumt habe, dieser sei mit Sperrmüll zugestellt.

Dem ist die Beklagte insoweit entgegengetreten, als sie behauptet hat, dass die Einrichtungsgegenstände zur ursprünglichen Ausstattung der Mieträume gehört hätten, weil hierin auch zuvor schon eine Gaststätte betrieben worden sei; sie habe keine leeren Räume gemietet. Diesen Vortrag hat die Klägerin nicht hinreichend bestritten. Vielmehr erklärte sie mit Schriftsatz vom 02.09.2014 hierzu, dass – selbst wenn dies zugunsten der Beklagten unterstellt werde – die Räume stark vermüllt, die Kellerräume vollständig mit Sperrmüll gefüllt seien. Offenbar verlangte die Klägerin danach die Beräumung von diversen Einrichtungsgegenständen aus den Gaststättenräumen nicht mehr. Danach ist davon auszugehen, dass die Beklagte zur Entfernung der mit vermieteten Einrichtungsgegenständen nicht verpflichtet war.

Das Belassen von Sperrmüll im Keller führt aber – entgegen der Ansicht des Landgerichts – nicht dazu, dass die Beklagte ihre Räumungspflicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht erfüllt hätte, also nur von einer Teilräumung auszugehen wäre. Vielmehr liegt hierin nur eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung, die Schadensersatzansprüche mach § 280 BGB auslösen kann. Zwar ergibt sich aus den von der Klägerin eingereichten Fotos, dass sich im Keller eine Vielzahl von Gegenständen befindet. Die Klägerin bezeichnet diese aber selbst als Sperrmüll.

Auch der Senat geht aufgrund der Fotos davon aus, dass es sich insoweit um wertlose Gegenstände handelt, an denen die Beklagte offenbar auch kein Interesse mehr hatte. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen, welchen innerhalb des Mietvertrages nur untergeordnete Bedeutung zukommt, steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch war wegen Erfüllung bereits vor dem Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht unbegründet geworden. Es entspricht danach billigem Ermessen der Klägerin die Mehrkosten aufzuerlegen, die durch die verzögerte Klagerücknahme – erst in der Berufungsinstanz – entstanden sind.

Wenn der Kläger durch die verzögerte Klagerücknahme zusätzliche Kosten verursacht hat, kann dies bei der Ermessensentscheidung berücksichtigt werden. Dies betrifft vorliegend die anwaltliche Terminsgebühr für beide Prozessbevollmächtigte, die wegen der verzögerten Klagerücknahme nach einem Streitwert von 13.714,01 € (Zahlungsanspruch 8.920,01 € + Räumungsanspruch 4.794,00 €) entstanden ist. Bei unverzüglicher Rücknahme noch vor dem erst auf den 26.09.2014 anberaumten Verhandlungstermin wäre die Terminsgebühr nur nach einem Streitwert von 8.920,01 € entstanden. Die dadurch entstandenen Mehrkosten hat die Klägerin zu tragen, so dass die Kosten entsprechend zu quoteln waren.

Die Klägerin hat aus diesen Gründen auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Denn die Berufung der Beklagten, mit der sie nur den (erfüllten) Räumungs- und Herausgabeanspruch angegriffen hat, war nur wegen der verzögerten Klagerücknahme veranlasst (Beschluss des KG Berlin vom 13.04.2015 in dem Verfahren 8 U 212/14).

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