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Mietvertragklausel

Klausel: Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter unwirksam?

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Das Landgericht Berlin entschied aktuell, dass die in einem Mietvertrag verwendete Klausel:

„Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“

unwirksam ist, wenn sich aus dem Mietvertrag kein Anhaltspunkt dafür ergibt, dass dem Mieter dafür ein entsprechender finanzieller Ausgleich gewährt wird. Die Klausel sei auch unabhängig davon unwirksam, ob die Wohnung bei Einzug renoviert war (Landgericht Berlin, Urt. vom 09.03.2017, 67 S 7/17).

Renovierungskosten nicht zugesprochen

Die Parteien des Rechtsstreits schlossen im Jahr 2001 einen Mietvertrag, den sie im Jahr 2015 einvernehmlich beendeten. Der beklagte Mieter gab die Wohnung unrenoviert an die klagende Vermieterin zurück. Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage u. a. Schadensersatz von ca. 3.700,00 EUR für unterlassene Schönheitsreparaturen. Bereits in erster Instanz vor dem Amtsgericht Wedding blieb die Vermieterin mit ihrer Klage erfolglos.

Abweichende Regelung zu Lasten des Mieters

Auch das Landgericht wies die Berufung der Vermieterin zurück und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Die Kammer ließ dabei offen, ob die angemietete Wohnung zu Vertragsbeginn tatsächlich unrenoviert oder – dem Vortrag der Vermieterin entsprechend – renoviert war. Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe, sei die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werde, unwirksam.

Nach dem Gesetz sei die kundenfeindlichste Auslegung zu wählen. Die Klausel könne so verstanden werden, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht ausführe, obwohl diese fällig seien, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung habe. Nach den gesetzlichen Regelungen sei dies unwirksam, da zwingend untersagt sei, zum Nachteil des Mieters Abweichendes zu vereinbaren.

Dieser Wertung stehe nicht entgegen, dass der Gesetzgeber in engen Grenzen es für zulässig erachtet habe, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Denn diese Grenzen seien nicht näher definiert worden und ein entsprechender Wille des Gesetzgebers sei auch nicht in den gesetzlichen Regelungen zum Ausdruck gekommen.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.

Die Kammer ließ die Revision zum BGH zu, soweit es um die Kosten wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen ging. Laut Mitteilung des Bundesgerichtshofs wurde kein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Landgerichts eingelegt, so dass das Urteil zwischenzeigtlich rechtskräftig ist.

Quelle: Pressemitteilung Landgericht Berlin vom 14.03.2017.

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