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Untermiete

Wann kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verlangen?

Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters kein Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen.Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt zwar auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Fall aber nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zu rechtfertigen.

So entschied es das Oberlandesgericht Dresden. Die Richter meinten, dass in der Regel kein wichtiger Grund in der Person des Unter-Untermieters bestehe, um die Unter-Untervermietung zu verweigern, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrags in Betracht kommt.

Urteil des OLG Dresden vom 30.06.2015 in dem Verfahren 5 U 375/15.

Quelle: iww.de.

Wir halten die Entscheidung des OLG Dresden für zutreffend. Die Darlegungen des Senats überzeugen. Wegen der Komplexität der Untermiete haben wir die mietrechtlichen Grundlagen nachfolgend kurz und knapp zusammengefasst. Benötigen Sie weitere Informationen? Dann sprechen Sie uns an.

Was versteht man unter Untermiete?

Unter Untermiete versteht man einen in der Praxis sehr häufigen Fall der Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten (= Untermieter). Die Untermiete findet im Gesetz in § 540 Abs. 1 BGB ausdrücklich Erwähnung.  Bei der Wohnraumiete kommt ein Untermietverhältnis nur dann in Betracht, wenn dem Dritten zumindest Teile der Mieträumlichkeiten zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt werden. Der reine Mitbenutzungswille des Dritten reicht nicht aus. Selbst dann nicht, wenn der Dritte dem Mieter im Innenverhältnis einen Teil der Miete erstattet.

Für die Annahme einer Untermiete ist es ausreichend, wenn dem Dritten nur ein einziger Raum zur alleinigen Benutzung überlassen wird. Dass ihm an den übrigen Räumen ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird, ist unschädlich.

Die Wirksamkeit des Untermietvertrags hängt nicht von der Genehmigung des Vermieters des Hauptmietvertrages ab. Allerdings ist die Überlassung erlaubnispflichtig, doch können die Parteien des Untermietvertrags (Hauptmieter und Dritter) den Vertrag unter der auflösenden Bedingung schließen, dass die  das Zustandekommen des Vertrags von der Erteilung der Erlaubnis des Hauptmieters abhängig sein soll.

Wie wird ein Untermietvertrag geschlossen?

Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts bzw. des BGB. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so bedarf er der Schriftform. Rechte sowie Art und Umfang der Gebrauchsüberlassung ergeben sich aus dem Untermietvertrag. Dabei ist zu beachten, dass dem Untermieter nicht mehr Rechte übertragen werden können, wie im Hauptmietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart.

Beziehung zwischen Hauptvermieter und Untermieter

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Ebenso wenig ist der Untermieter in den Schutzbereich des Hauptmietverhältnisses einbezogen. Etwas andere rechtliche Beurteilung kann sich ergeben, wenn der Untermieter durch ein Ereignis geschädigt wird, das allein der Vermieter des Haupt-Mietvertrages zu vertreten hat.

Kündigt der Hauptmieter, so dass der Untermieter gleichermaßen zur Räumung der Wohnung verpflichtet (§ 546 Abs. 2 BGB). Sein Mietvertrag steht und fällt mit dem Hauptmietvertrag. Räumt der Untermieter nicht freiwillig, so muss der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung verklagen. Aus einem Titel gegen den Hauptmieter kann der Hauptvermieter nicht gegen den Untermieter vollstrecken. Der Untermieter von Wohnraum kann sich gegenüber dem Hauptvermieter nicht auf einen etwa gearteten Bestandsschutz berufen.

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, so hat der Vermieter des Hauptvertrages keinen Anspruch auf Weiterleitung der Untermiete. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter im Falle der Untervermietung den Untermietzins an den Vermieter zur Sicherheit abtritt, ist unwirksam.

Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung

Die mit einer Untervermietung verbundene Gebrauchsüberlassung an „Dritte“ hängt gem. § 540 BGB von der Zustimmung des Vermieters ab. Fraglich ist, wann der Vermieter einer Untervermietung zuzustimmen hat. Mietverträge enthalten häufig Untermietklauseln die, von der gesetzlichen Regelung der Zustimmungsbedürftigkeit zu der mit der Untervermietung verbundenen Gebrauchsüberlassung an Dritte abweichen. Oftmals sehen Standard-Mietverträge einen Passus vor, der eine Untervermietung generell verbietet. Dies ist unwirksam.

Für Wohnraummietverträge kann der Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 553 Abs. 3 BGB zum Nachteil des Mieters nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Der in vorformulierten Wohnraummietverträgen enthaltene Ausschluss der Untervermietung an Dritte ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Auch der Ausschluss des Kündigungsrechtes gem. § 540 Abs. 1 S 2 BGB in vorformulierten Wohnraummietverträgen ist gleichermaßen wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtsgrundlos, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Der Vermieter hat den wichtigen Grund in der Person des Dritten bei der Verweigerung oder beim Widerruf der Erlaubnis zu beweisen, der kündigende Mieter, dass er um die Erlaubnis für einen bestimmten Untermietinteressenten vergeblich nachgesucht hat.

Gewerberaum: Ausschluss Untermiete zulässig

Bei anderen als Wohnraummietverhältnissen kann das Untervermietungsrecht vollständig ausgeschlossen werden, da § 553 Abs. 3 BGB auf diese Mietverhältnisse keine Anwendung findet. Dies gilt insbesondere für Gewerberaummietverhältnisse.

Beratung Untermiete Fachanwalt Siegen

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