Baranowski und Kollegen Siegen

Beschädigung der Mietsache

Wenn der Gast einen Schaden verursacht. Muss der Mieter für den Schaden haften?

Haftet Mieter für Schäden seines Gastes

Der Mieter haftet nicht für Schäden, die ein Gast nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit verursacht hat. Dies hat das AG Pfaffenhofen in seinem Urteil vom 04.03.2016 in dem Verfahren 1 C 829/15 aktuell so entschieden, doch besteht daran erhebliche Kritik. Die Entscheidung entspricht nicht obergerichtlicher Rechtsprechnung und stellt lediglich eine Einzelfallentscheidung dar.

Zum Sachverhalt der Entscheidung:
Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter, den Schaden an einer Wohnungstür, die ein Gast verursacht hatte, zu ersetzen. Der formularmäßige Standard-Mietvertrag sah vor, dass der Mieter für Schäden einzustehen hat, die von einem Dritten verursacht werden.

Zu den Entscheidungsgründen:
Die Klage des Vermieters bleib erfolglos. Das Amtsgericht Pfaffenhofen sah die Haftungsregelung im Mietvertrag als unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB und damit als unwirksam an. Dies unter Verweis auf die Entscheidung des BGH vom 15.05.1991 in dem Verfahren VIII ZR 38/90. Danach ist die gesetzliche Haftung des Mieters für Handeln Dritter gem. §§ 278 und 831 BGB auf die Fälle beschränkt sein, in denen Dritte auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Berührung kommen oder denen er den Gebrauch überlassen hat. Dieser Haftungsumfang solle durch den vorliegenden Mietvertrag in unzulässiger Weise ausgedehnt werden, ohne dass dafür ein rechtfertigender Grund ersichtlich sei.

Unabhängig dessen könne der Mieter nicht für das Tun seines Besuchers herangezogen werden. Handele ein Dritter nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit, komme eine Haftung des Mieters für durch Dritte verursachte Schäden nicht in Betracht. Diese Voraussetzungen sah das Amtsgericht Pfaffenhofen als gegeben an. Nach der Beweisaufnahme habe in der Wohnung des Mieters zunächst eine Feier stattgefunden. Den Schaden habe anschließend einer der Gäste des Mieters verursacht, während sich der Mieter selbst vor dem Hause befunden habe. Das schadenstiftende Ereignis stelle einen Exzess des Gastes dar. Damit habe der Mieter nicht rechnen müssen. Auch habe er den Gast nicht dazu animiert, so dass der Mieter nicht hafte.

Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung des Amtsgerichts hält einer Prüfung nicht stand. Der Mieter hat im Rahmen seiner Obhuts- und Sorgfaltspflicht gem. § 278 BGB gleichermaßen für das Verschulden von Personen einzustehen, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen. Dazu gehören beispielweise Besucher, Betriebsangehörige, Verwandte, Gäste, Kunden, von ihm beauftragte Handwerker oder Transporteure. Es handelt sich dabei um eine Gehilfenhaftung bei Überlassung zu unselbständigem Gebrauch. Der Mieter haftet indes nicht für schadensstiftende Handlungen seiner Erfüllungsgehilfen, die lediglich „bei Gelegenheit“ begangen werden. Dies gilt etwa für ungebetene Besucher, Bettler, Hausierer oder nicht von ihm beauftragte Handwerker. Für diese Personengruppen haftet der Mieter grundsätzlich nicht.

Klauseln, die die Haftung des Mieters durch mehrdeutige Formulierungen wie „...oder sonstige zu ihm in Beziehung stehenden Personen“ auf schädigende Handlungen Dritter erstrecken, die ohne sein Zutun mit der Mietsache in Berührung kommen, sind unwirksam.

Praxishinweis:
Bei Wohnraummietverträgen sind Regelungen über die Haftung des Mieters für Dritte entbehrlich. Der Vermieter kann neben dem Mieter auch den Schädiger in Anspruch nehmen. Der Mieter kann sich gegen das Risiko einer Inanspruchnahme in derartigen Fällen versichern.

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