Baranowski und Kollegen Siegen

Betriebskosten

Einwendungsausschlussfrist gilt für alle auf den Mieter umgelegten Kostenarten.

Abrechnung Betriebskosten genau prüfen

Der Vermieter von Wohnraum ist nach § 556 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet, über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Geht dem Mieter die Abrechnung gar nicht oder verspätet zu, so kann der Vermieter seinerseits keine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Er ist dann mit seiner Nachforderung ausgeschlossen.

In der Praxis wird oftmals verkannt, dass auch der Mieter gleichermaßen dazu verpflichtet ist, Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats, nachdem sie ihm zugegangen ist, zu erheben. Wichtig ist, dass der Mieter bei der Geltendmachung von Einwendungen darauf achtet, dass er jede einzelne Position in der Abrechnung angreift, die aus seiner Sicht fehlerhaft sind. So ist der Mieter dazu verpflichtet, auch auf die Kostenpositionen hinzuweisen, die aus seiner Sicht nicht umgelegt werden können. Dies hat der BGH nochmals bestätigt.

Zum Sachverhalt der BGH-Entscheidung:
Der Vermieter (Beklagter) rechnete am 12.07.2012 über die Betriebskosten des Vorjahres ab, indem er den Mietern (Kläger) in einem Anschreiben die Abrechnung der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Kopie weiter leitete. Die Abrechnung wies die umlagefähigen Kosten für die an die Kläger vermietete Wohnung aus. Daneben waren noch weitere grundsätzlich nicht umlagefähige Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Instandsetzungsrücklage mit aufgeführt. Der Vermieter übernahm den Gesamtbetrag aus der für ihn bestimmten Hauskostenabrechnung des Verwalters und machte diesen – in unzulässiger Weise – gegenüber den Klägern geltend. An Vorauszahlungen zog der Vermieter statt der von den Klägern geleisteten 2.800,00 EUR nur 2.100,00 EUR ab. Die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung glichen die Kläger zunächst aus.

Erst viel später stellten die Mieter fest, dass die Abrechnung ihres Vermieters in mehreren Punkten fehlerbehaftet war. Sie rügten erstmals mit Schreiben vom 10.05.2014 – also lange nach Ablauf der Einwendungsausschlussfrist – den Umstand, dass die Abrechnung nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten in Höhe von 789,35 EUR enthalte und die geleisteten Vorauszahlungen nur teilweise berücksichtigt seien. Ihre Klage auf Rückzahlung des Gesamtbetrages von 1.489,35 EUR scheiterte in zweiter Instanz. Der BGH gab der Klage der Mieter mit Urteil vom 11.05.2016 in dem Verfahren VIII ZR 209/15 in Höhe eines Teilbetrages von 789,35 EUR statt. In seinem Leitsatz führt der BGH aus:

Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können

Die Entscheidungsgründe des BGH:
Das Berufungsgericht habe zu Recht entschieden, dass die Kläger den von ihnen überzahlten Betrag von 700,00 EUR, der auf der nur unvollständigen Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen beruht, nicht zurückfordern können. Dies mit der Begründung, dass einem Rückforderungsanspruch der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB entgegen stehe.

Wegen der nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage) von 789,35 EUR habe das Berufungsgericht verkannt, dass der Beklagte mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert sei, sich auf den Einwendungsausschluss zu berufen. Dies aber nur deshalb, weil die genannten Positionen in der dem Abrechnungsschreiben beigefügten Abrechnung der Wohnungseigentümer ausdrücklich (und in Übereinstimmung mit § 1 Abs. 2 der BetrKV) als nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten bezeichnet waren. Der Beklagte habe sich in seinem Abrechnungsschreiben selbst auf die beigefügte Abrechnung bezogen.

Bedeutung für die Praxis:
Das neue Urteil des BGH hat für die Betriebskostenberatung wesentliche Bedeutung. Bislang war lediglich geklärt, dass zu den Einwendungen nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch der Einwand gehört, dass für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten fehle es an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage. Die Frage, ob der Einwendungsausschluss auch Kosten erfasst, die keine Betriebskosten nach der Definition des § 556 Abs. 1 BGB  in Verbindung mit § 1 Abs. 2 BetrKV sind, ließ der BGH bislang ausdrücklich offen. Diese Lücke hat der BGH nunmehr geschlossen. Jetzt besteht Rechtssicherheit, dass der Mieter mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, die er verspätet gegen die materielle Berechtigung geltend macht. Der Grund für die falsche Abrechnung spielt dabei keine Rolle.

Eine Klage des Vermieters auf Zahlung einer Forderung aus einer Nebenkostenabrechnung hat bei verspäteten Einwendungen des Mieters selbst dann Erfolg, wenn die Abrechnung Kosten enthält, die laut Definition keine Betriebskosten darstellen. Dass der Vermieter in dem zur Rückzahlung der zu Unrecht abgerechneten 789,35 EUR verurteilt wurde, war ein Ausnahmefall und beruht allein darauf, dass er auf die Abrechnung der WEG verwies. Darin waren die Positionen Instandhaltung, Verwaltung, Instandsetzungsrücklage ausdrücklich als nicht umlegbare Gemeinschaftskosten ausgezeichnet, so dass sich der Vermieter nach § 242 BGB daran festhalten lassen muss.

Sowohl die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen sowie die Abrechnung von nicht als Betriebskosten umlagefähigen Kostenarten stellen nur inhaltliche Fehler dar, die die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht infrage stellen. Damit gilt die Frist für den Einwendungsausschluss.

Praxishinweis:
Der Mieter sollte die Betriebs- und Heizkostenabrechnung nach Erhalt unverzüglich dahingehend prüfen, ob seine Vorauszahlungen vollständig berücksichtigt und nur die Betriebskosten in Ansatz gebracht wurden, die tatsächlich umlagefähig sind. Sollten sich dabei Fehler zeigen, so ist dies unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Um später den Nachweis führen zu können, sollte der Empfang des Schreibens vom Vermieter bestätigt werden oder per Einwurf-Eischreiben versendet werden. Waren die Belege der Betriebskostenabrechnung nicht mit beigefügt, sollten die Belege beim Vermieter eingesehen werden, um auch die in der Berechnung ausgewiesenen Zahlen auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Stellt der Mieter dabei Fehler fest, sind die ebenfalls innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB – also innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung – geltend zu machen.

Betriebskostenabrechnung prüfen vom Anwalt Siegen

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