Baranowski und Kollegen Siegen

Eigenbedarf

Keine Eigenbedarfskündigung von Wohraum auf "Vorrat".

Ohne absehbaren Nutzungswunsch kein Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter die Wohnung des Mieters wegen Eigenbedarf für einen Familienangehörigen und schließen die Parteien im Räumungsprozess einen Räumungsvergleich, liegt die Vermutung nahe, dass kein Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen hat, wenn die Eigenbedarfsperson die vom Mieter geräumte Wohnung nicht bezieht.

Sachverhalt der BGH-Entscheidung

Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis über die von der Klägerin gemietete Einzimmerwohnung mit Schreiben vom 27.04.2011 zum 31.01.2012. Dies mit der Begründung, die Wohnung werde „dringend“ benötigt, um die 86-jährige pflegebedürftige Mutter, die allein in ihrem Einfamilienhaus lebe, aufzunehmen. Der anschließende Räumungsrechtsstreit endete durch Vergleich. Die Parteien vereinbarten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2012. Zudem sagte der Beklagte die Zahlung eines Betrages von 1.000,00 EUR für den Fall der rechtzeitigen Räumung der Wohnung zu. Entgegen der Ankündigung steht die Wohnung seitdem leer. Die Mutter des Beklagten zog nicht ein und verstarb am 07.11.2014. Aus Sicht der Klägerin erfolgte die Eigenbedarfskündigung zu Unrecht. Sie nahm den Beklagten nunmehr gerichtlich auf Schadensersatz in Anspruch. Vordergründig stritten die Beteiligten darüber, ob die Mutter des Beklagten ihr Haus verlassen und in die Wohnung umziehen wollte. Amts- und Landgericht wiesen die Schadenersatzklage ab. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin hatte Erfolg.

Leitsätze der BGH-Entscheidung

Der BGH führt in seinen Leitsätzen seiner Entscheidung vom 11.10.2016 in dem Verfahren VIII ZR 300/15 aus:

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Die Entscheidungsgründe des BGH

Die Klägerin behauptete schon in erster Instanz, dass die Mutter des Beklagten bereits im April 2011 nicht die Absicht gehabt habe, ihr eigenes Haus zu verlassen. Sie stellte dies unter Beweis des damals behandelnden Arztes der Mutter. Die Klägerin stützte sich dabei auf ein vom Beklagten selbst vorgelegtes Attest gestützt, in dem es hieß,  dass die Mutter im eigenen Haus gut versorgt gewesen sei. Zwar hätten die Kinder den Wunsch gehabt, die Mutter aufzunehmen, doch habe sie das nicht gewollt. Zudem trug die Klägerin unter Verweis auf das Zeugnis des Arztes aus, dass die Demenzerkrankung der Mutter des Beklagten noch nicht so weit fortgeschritten war, um ihren eigenen Willen durch denjenigen ihrer Kinder zu ersetzen. Der BGH legt dar, dass dieser entscheidungserhebliche Sachvortrag von den vorherigen Instanzen übergangen wurde.

Der BGH führt dazu aus, dass Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vorliege, wenn die vom Vermieter benannte Person gar nicht die Absicht hat, in die Wohnung einzuziehen. Daher wäre eine Beweisaufnahme zu dem Vorbringen der Klägerin erforderlich gewesen.

Außerdem habe das Berufungsgericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet und so den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt. Die Klägerin hat behauptet, die Mutter des Beklagten habe am 11.02.2014 in einem Telefonat mit dem Zeugen B. geäußert, sie habe „nie“ die Absicht gehabt, aus ihrem Haus auszuziehen. Das Amtsgericht vernahm den Zeugen nicht und führte zur Begründung aus, es könne als wahr unterstellt werden, dass die Mutter des Beklagten ihre Umzugsabsicht im Februar 2014 verneint habe. Auch das Berufungsgericht sei dem fehlerhaft nicht nachgegangen.

Schließlich habe das Landgericht das Vorbringen der Klägerin zur fehlenden Umzugsabsicht der Mutter des Beklagten schon in seinem wesentlichen Kern nicht erfasst. So wies die Klägerin darauf hin, dass der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben vom 27.04.2011 als „dringend“ und in der Klageschrift des Räumungsprozesses als „akut“ bezeichnet wurde, obwohl die Wohnung hingegen bis Mitte April 2013 nur als Fahrradstellplatz diente.

Zwar führe das Berufungsgericht dazu aus, der zeitliche Ablauf spreche nicht gegen Eigenbedarf, weil dieser weder einen Notfall noch eine Zwangslage voraussetze. Diese Würdigung verkenne aber den wesentlichen Kern des Vortrags der Klägerin. Denn der zeitliche Ablauf sei ein deutliches Anzeichen dafür, dass die Kündigung vom 27.04.2011 zum 31.12. eine mögliche spätere Nutzung erst vorbereiten sollte, der Nutzungswunsch der Mutter des Beklagten aber noch unbestimmt war und erst geweckt werden musste. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, allerdings nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Wer trägt Beweislast bei Eigenbedarfskündigung?

Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick. Er kann ohne nähere Darlegung durch den Vermieter nicht beurteilen, ob seine Eigenbedarfskündigung, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war. Wird die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht selbst genutzt, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Der BGH hält daran fest, dass es dem Vermieter unter diesen Umständen im Schadenersatzprozess zuzumuten ist, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. An diesen Vortrag sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter die Wohnung schon vorher nicht nutzen wollte.

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