Baranowski und Kollegen Siegen

Verschuldeter Schimmelbefall

Beharrliches Fortsetzen einer Pfichtverletzung gilt als Kündigungsgrund.

Falsches Lüften und Heizen kann zur Kündigung führen

In der Praxis streiten die Beteiligten oftmals darüber, worauf der Schimmelbefall zurückzuführen ist. Stellt ein Sachverständigengutachten fest, dass die Schimmelbildung auf ein falsches Lüftungs- und Heizungsverhalten des Mieters fest und weigert er sich dennoch, seine Verhaltensweisen zu ändern, so kann dies zur ordentlichen Kündigung führen. So hat der BGH aktuell in seiner Entscheidung vom 13.04.2016 in dem Verfahren VIII ZR 39/15 dargelegt, dass ein beharrliches Fortsetzen einer Pfichtverletzung als Kündigungsgrund gelten kann.

Zum Sachverhalt des Falles:
Der Beklagte schloss am 22.04.2008 mit der inzwischen verstorbenen Vermieterin einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Der Kläger ist Testamentsvollstrecker. Im Jahr 2010 zeigte der Beklagte der von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung ein teilweises Aufwölben des in der Wohnung verlegten Laminatbodens, eine Schimmelbildung innerhalb der Fensterrahmen und an Silikonfugen, Wänden und Decken sowie weitere kleinere Mängel an. Der Beklagte, der die feuchtigkeitsbedingten Schäden am Fußboden, an den Fensterrahmen und an den Wänden auf bauseitige Mängel zurückführte, minderte von Dezember 2010 bis Juli 2011 die von ihm geschuldete Miete um 25 %. Die Vermieterin vertrat die auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten gestützte Auffassung, für die feuchtigkeitsbedingten Schäden, die ihr der Beklagte zu spät angezeigt habe, sei allein dieser verantwortlich, da er falsch gelüftet und geheizt habe. Mit im Jahr 2011 vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee erhobener Klage nahm die Vermieterin den Beklagten auf Ersatz der Kosten für die Schadensbeseitigung (1.965,88 €) und des Privatgutachtens (1.602,39 €) sowie Zahlung rückständiger Miete in Anspruch.

Das Amtsgericht Pankow/Weißensee verurteilte den Beklagten mit Urteil vom 03.01.2013 zur Zahlung von Schadensersatz von 2.805,45 €. Dabei hat es, gestützt auf das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen, die Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Mietwohnung - mit Ausnahme bestimmter Schadensbereiche - in einer massiven Störung des Raumklimas gesehen, die auf ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Beklagten zurückzuführen sei. Dieses Urteil grigff der Beklagte nicht an.

Ab Oktober 2012 erhielt der Beklagte lediglich noch Leistungen vom Jobcenter Arbeitslosengeld II. Am 13.08.2013 gab der Beklagte die Vermögensauskunft nach § 802 c ZPO ab, so dass der Vollstreckungsversuch des Klägers erfolglos bleib. Am 02.12.2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte der Kläger aus, dass der Beklagte die aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts vom 03.01.2013 resultierende Verpflichtung auf Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe.

Außerdem führte der Kläger aus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch deshalb unzumutbar sei, weil der Beklagte seine durch das Urteil vom 03.01.2013 festgestellte Verantwortlichkeit für die in der Wohnung zu verzeichnende Schimmelbildung trotz der eingetretenen Rechtskraft nach wie vor in Abrede stelle. Dies zeige sich an den wiederholten Mängelanzeigen wegen des gleichen Sachverhalts und darauf gestützter Mietminderungen. Er lüfte und heize nach wie vor die Mietwohnung nicht ausreichend und vernachlässige dadurch schuldhaft seine Mieterpflichten.

Mit seiner erneuten Klage nahm der Kläger den Beklagten u. a. auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Räumungsklage stützte er zuletzt nur noch auf die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten änderte das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil teilweise ab und wies den Räumungsanspruch, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen, ab. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrte der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision hatte Erfolg.

Zu den Entscheidungsgründen des BGH:
Das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 286 ZPO den in dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 02.12.2013 auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht ausgeschöpft und damit das rechtliche Gehör des Klägers in entscheidungserheblicher Weise verletzt. So hat es bei seiner Würdigung nur die Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung in den Blick genommen und dabei übersehen, dass der Kläger weitere, damit eng zusammenhängende verhaltensbedingte Umstände benannt hat, die in der erforderlichen Gesamtbetrachtung die ordentliche Kündigung des Klägers nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB  begründet erscheinen lassen können.

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus. Da die vom Amtsgericht mit rechtskräftigem Urteil vom 03.01.2013 titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Beklagten als Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache zurückzuführen ist, hat das Berufungsgericht in der Nichtzahlung der titulierten Forderung zu Recht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen, die eine ordentliche Kündigung begründen kann.

Es könne offen bleiben, ob es hinsichtlich der Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung allein deshalb an einem Verschulden des Beklagten fehlt, weil dieser am 13.08.2013 in der Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Klägers die Vermögensauskunft abgegeben hat und ihm danach keine finanziellen Mittel zur Tilgung der Forderung zur Verfügung standen.

Das Berufungsgericht habe im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass den Mieter - der bei einer auf § 543 Abs. 3 BGB gestützten fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich deswegen nicht mit Erfolg auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann - im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlastet. Ob allerdings dieses mangelnde Verschulden, für das der Mieter darlegungs- und beweispflichtig ist, im Streitfall allein mit dem Hinweis auf die am 13.08.2013 abgegebene Vermögensauskunft festgestellt werden kann, bedürfe vorliegend keiner Entscheidung.

Zwar sprechen weitere objektive Umstände für eine im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegende wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Beklagten. So bezog dieser ausweislich von mit der Vermögensauskunft vorgelegten Leistungsbescheiden bereits seit Oktober 2012 bis über den Kündigungszeitpunkt hinaus Leistungen des Jobcenters. Dass der Beklagte bei der Vermögensauskunft unzutreffende Angaben gemacht hätte, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Soweit diese auf das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 15.05.2014 verweist, wonach er "von der Bedienung der titulierten Forderung … durch externe Kapitalbeschaffungsmaßnahmen begründet Abstand genommen" habe, lässt sich hieraus angesichts der geschilderten objektiven Umstände - entgegen der Ansicht der Revision - nicht ableiten, dass der Beklagte zum Kündigungszeitpunkt über finanzielle Mittel zur Tilgung der titulierten Schuld verfügt hätte, zumal die am 13.08.2013 abgegebene Vermögensauskunft verpflichtete, den Beklagten in das Schuldnerverzeichnis einzutragen, was eine Kreditaufnahme praktisch unmöglich gemacht hätte.

Die Frage, ob die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung für sich genommen den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt, bedarf indes in der Revisionsinstanz keiner Vertiefung. Denn das Berufungsgericht hätte sich nicht mit der Erörterung einer in der Nichtzahlung der titulierten Forderung liegenden Pflichtverletzung begnügen dürfen.

Die Revision rügt zu Recht, das Berufungsgericht habe in Verletzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündigungsschreiben vom 02.12.2013 genannten und in engem Zusammenhang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Klägers nicht ausgeschöpft.

Denn der Kläger habe sich in seinem Kündigungsschreiben vom 02.12.2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung berufen, sondern erläuternd und ergänzend ausgeführt, dass ihm wegen des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts vom 03.01.2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Beklagten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So führte der Kläger in dem Kündigungsschreiben aus, der Beklagte habe seine - ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee bekannte - Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute unberechtigte Mängelanzeigen vorgenommen und die Miete wiederum unberechtigt gemindert habe. Zudem wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte die pflichtwidrige und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize.

Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet lassen. Mit der Nichtbeachtung der Ausführungen habe sich das Berufungsgericht den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumindest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang wegen eines gerade geführten Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen.

Nach alledem war das Berufungsurteil aufzuheben. Der BGH wies die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Praxishinweis:
Stellt der Mieter einen Schimmelbefall in seiner Wohnung fest, so ist er dazu verpflichtet, seinen Vermieter unverzüglich zu unterrichten. Meldet ein Mieter einen festgestellten Schimmelbefall nicht, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Um dies zu vermeiden, sollte der Mieter unverzüglich einen Termin mit dem Vermieter vereinbaren, damit eine Besichtigung vor Ort erfolgen kann. Lässt sich die Ursache nicht klären oder bleibt diese streitig, so sollte durch Einholung eines Sachverständigengutachten Klarheit geschaffen werden. Zeigt sich dabei, dass die Schimmelbildung auf falsches Lüften oder Heizen zurückzuführen ist, so muss der Mieter seine Verhaltensweisen ändern. Unterlässt er dies, so kann dies, wie in der vorliegende Fall zeigt, die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nach sich ziehen.

Strategien von Fachanwalt Siegen gegen Schimmel

Kommt es zu Schimmel in der Wohnung, führt dies oftmals zu Streit zwischen den Beteiligten. Die Ursachen von Schimmelbildung sind vielschichtig. So kommen Schäden der Bausubstanz in Betracht, auf der anderen Seite ein fehlerhaftes Belüften bzw. Beheizen der Mieträumlichkeiten. Haben Sie Fragen rund um das Thema Schimmel in der Wohnung? Dann stehen Ihnen die Anwältinnen/ Anwälte unserer Fachkanzlei für das Mietrecht in Siegen und Umgebung (Kreuztal, Olpe, Betzdorf, Dillenburg, Bad Berleburg) gerne zur Verfügung. Unsere insbesondere auf dem Gebiet des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrechts spezialisierten Rechtsanwältinnen/ Rechtsanwälte stehen Ihnen jederzeit mit Tat und Rat zur Seite.

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