Baranowski und Kollegen Siegen

Schimmel in der Wohnung

Wie ist vorzugehen? Welche Ansprüche haben Mieter bzw. Vermieter?

Schimmel im Mietobjekt

Das Problembewusstsein für Schimmel in Wohn-, Gewerbe- und Geschäftsräumen ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über Ursachen und Folgen beschäftigen in zunehmendem Maße Rechtsanwälte und Gerichte, nicht nur in den Ballungszentren, sondern auch in Siegen und Umgebung. Das statistische Bundesamt gab 2010 bekannt, dass 14 % der Bundesbürger nach eigener Einschätzung in Wohnungen leben, die undichte Dächer, feuchte Wände oder Fäulnis in Fenstern und Böden haben. Jeder fünfte deutsche Mieter hat bereits seine Miete wegen Schimmel gemindert. Insgesamt liegt Schimmelbefall mit 39 % auf dem ersten Platz der Mietmängel, gefolgt von Heizungsdefekten mit 29 % und feuchten Wänden mit 28 %.

Das Entstehen von Schimmel setzt voraus, dass die Sporen günstige Wachstumsbedingungen, insbesondere ausreichende Feuchtigkeit, vorfinden. Entscheidend sind die mittleren Feuchteverhältnisse an den raumseitigen Oberflächen, weil die Sporen Zeit brauchen, um sich an die Feuchtigkeit anzupassen. Die Feuchteproduktion und der Luftwechsel in den Räumen hängen maßgeblich vom Verhalten des Mieters ab.

Schimmel birgt erhebliches Gesundheitsrisiko

Der Befall mit Schimmelpilz kann eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für den Mieter darstellen. Zumindest dann, wenn toxinbildende Schimmelpilzstämme vorhanden sind. Daher ist es in einem Verfahren auch nicht ausreichend, pauschal auf die Gefährlichkeit von Schimmelpilzsporen für die menschliche Gesundheit hinzuweisen. Deren Gefährdungspotential kann nicht allgemeingültig festgestellt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Schimmel an verhältnismäßig kleinen Stellen auftritt. Letztlich kann die Frage nach der einer Gesundheitsgefährdung deshalb regelmäßig nur durch einen Sachverständigen geklärt werden.

Wegen der nicht nur abstrakten Gefährdung des Mieters hat bei Schimmelpilzbefall eine fachgerechte Sanierung zu erfolgen. Eine Beseitigung ist nur dann nachhaltig, wenn zuvor die Ursachen geklärt wurden. Ohne diese Klärung und Behebung der Ursachen ist erneuter Befall mit Schimmelpilz vorprogrammiert.

Anzeichen von Schimmel in der Wohnung

Auf Schimmelpilz lassen schließen: Wasser- und Stockflecken auf der Tapete, pulveriger oder pelziger Belag in Verbindung mit oberflächigen, meist schwarzen, dunkelbraunen oder graugrünen Verfärbungen. Schimmelpilze wachsen bevorzugt im Bad, in Schlaf- und Kinderzimmern; insbesondere an Bauteilen, die leicht auskühlen oder schlecht belüftet sind. Außenecken im Deckenbereich, Fensterbrüstungen und -laibungen, Wandflächen hinter Einbauten, Möbeln und Bildern. Das Vorhandensein von Schimmel ist häufig unstreitig erkennbar, so dass die Frage im Vordergrund steht, wer die Schimmelbildung zu verantworten hat. So ist in den meisten Fällen umstritten, worauf die Schimmelbildung zurückzuführen ist und ob Vermieter durch eine mangelhafte Bausubstanz oder der Mieter durch ein falsches Nutzerverhalten diese zu vertreten hat.

Ursachen für Schimmel in der Wohnung

Die Ursachen für die Entstehung von Schimmelpilzbefall können u. a. im Bauwerk begründet sein. Feuchtigkeit von außen entsteht im Wesentlichen durch Regenschlag, Schwachstellen in der Gebäudehülle, durchlässige Mauerwerks- / Wartungsfugen, defekte oder verstopfte Regenrinnen, defekte oder fehlende Dachziegel oder undichte Außenwandverkleidungen. Als weitere Ursache kommt mieterseitiges Fehverhalten in Betracht, beispielsweise durch fehlende bzw. unzureichende Lüftung und/oder Beheizung der Räumlichkeiten.

Wer trägt Beweislast bei Schimmel in der Wohnung?

Tritt Schimmel in der Wohnung auf, so muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden (Urteil des LG Berlin vom 23.01.2001 in dem Verfahren 64 S 320/99). Außerdem muss er darlegen, dass das Haus frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Dafür reicht es aus, dass die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Wärmeschutzbedingungen eingehalten wurden (Urteil des LG Hamburg, vom 10.04.2003 in dem Verfahren 307 S 151/02) und dass ein bestimmtes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters geeignet gewesen wäre, den Schadenseintritt zu verhindern.

Wurden bereits Baumängel beseitigt, so muss der Vermieter ebenfalls beweisen, dass diese Maßnahmen erfolgreich waren (BGH NJW 2000, 2344). Den Vermieter trifft die primäre Darlegungs- und Beweislast. Die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen dürfen allerdings nicht überspannt werden. Das Nachgehen jeder noch so entfernt liegenden anderen Ursache der Schimmelbildung und damit auch das Ausräumen letzter Zweifel bezüglich verschiedener bautechnischer Fragen ist nicht erforderlich (LG Dessau ZMR 2008, 39).

Erst wenn der Vermieter beweisbar einen Baumangel ausgeschlossen hat, muss sich der Mieter durch den Beweis entlasten, dass er die Feuchtigkeitsschäden nicht zu vertreten hat. Dabei muss er beweisen, dass sein Wohnverhalten und das der weiteren Benutzer dem allgemein zumutbaren Normverhalten entsprach und noch entspricht (LG Bochum DWW 1991, 189; LG Hamburg WuM 1988, 353; LG Kassel WuM 1988, 355; LG Braunschweig WuM 1988, 356; LG Freiburg WuM 1989, 559). Hierzu hat der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten konkret darzulegen (LG Braunschweig ZMR 2002, 916).

Ein erster Anschein für die Verantwortlichkeit des Mieters ist gegeben, wenn in einer ehemals mangelfreien Wohnung Feuchtigkeitsschäden erstmals aufgetreten sind, nachdem der maßgebliche Mieter die Wohnung bezogen hat. Für eine Verursachung durch den Mieter spricht auch, wenn der Heizenergieverbrauch der Wohnung deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt. Diesbezüglich können die Heizkostenabrechnungen herangezogen werden.

In einem weiteren Schritt ist zu prüfen, ob das schadensverhütende Verhalten dem Mieter zumutbar gewesen wäre. Lassen sich Feuchtigkeitserscheinungen nicht mehr durch normales Lüften, sondern nur durch übersteigertes Heizen und Lüften vermeiden, liegt ein Mangel der Wohnung vor (LG Hamburg, Urteil v. 29.8.1997, 311 S 88/96, NZM 1998, 571). Sind Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen bereits eingetreten, so muss der Mieter einer Verschlechterung des Zustands etwa durch Ummöblierung entgegenwirken (LG Stade WuM 1985, 23). Die Mieträume müssen jedoch in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass bei einem Abstand der Möbel von der Zimmerwand von nur wenigen Zentimetern (Scheuerleistenabstand) eine Tauwasserbildung ausgeschlossen ist.

Problem, Austausch Fenster oder neue Dämmung

Baut der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Wohnung mit neuen Isolierglasfenstern ein oder führt Dämmungsmaßnahmen durch, so ändern sich dadurch im Regelfall die Anforderungen an die Beheizung und Belüftung der Räume. In derartigen Fällen ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter auf diesen Umstand hinzuweisen. Dies sollte in schriftlicher Form geschehen, um später den Nachweis führen zu können. Denn kommt es zu Problemen mit Schimmel in der Wohnung, hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass er den Mieter konkret über die geänderten Heiz- und Lüftungserfordernisse unterrichtet hat. Ein Hinweis in allgemeiner Form, z. B. anhand einer Broschüre, genügt nicht. Nach dem LG Neubrandenburg in WuM 2002, 309 muss die Information auf die Verhältnisse des konkreten Falls zugeschnitten sein und sich insbesondere auf die Höhe der in den einzelnen Räumen über eine bestimmte Zeit einzuhaltende Temperatur sowie auf Art und zeitliches Ausmaß der erforderlichen Lüftungsvorgänge beziehen.

Dürfen Möbel an Außenwand aufgestellt werden?

Der Mieter kann davon ausgehen, dass das Mietobjekt so beschaffen ist, dass auch große Möbel an den Außenwänden aufgestellt werden können, ohne das Feuchtigkeitsschäden auftreten (AG Hamburg WuM 2009, 582). Er darf in der Wohnung seine Möbel aufstellen wo und wie er will. Führt die Möblierung dazu, dass täglich drei- bis viermal gelüftet werden muss, um Schimmel vorzubeugen, ist die Wohnung mangelhaft. Auf einen erhöhten Lüftungs- und Heizbedarf muss der Vermieter hinweisen (LG Aachen vom 02.07.2015, 2 S 327/14). Ist ein Mieter gezwungen, die Wohnung übermäßig viel zu lüften, liegt darin ein Mangel, den der Vermieter vertreten muss. Er ist verpflichtet, den Mieter auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinzuweisen.

Die Tatsache, dass der Mieter an der Außenwand des Schlafzimmers Möbel aufgestellt hat, macht ihn nicht dafür verantwortlich, dass sich im Schlafzimmer Schimmel gebildet hat. Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, dass der Mieter seine Möbel an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf. Ein insofern erforderlicher ausreichender Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit wird regelmäßig durch Scheuerleisten gewährleistet. Sollte dennoch ein größerer Abstand erforderlich sein, muss der Vermieter darauf hinweisen (LG Aachen vom 02.07.2015, 2 S 327/14). Bei fehlender Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, beim Aufstellen von Möbeln einen Wandabstand von fünf Zentimeter oder mehr einzuhalten (LG Mannheim NJW 2007, 2499).

Dem Mieter kann auch nicht zugemutet werden, alle Räume auf 22 °C zu heizen. Allerdings darf die Temperatur nicht unter 15°C fallen (AG Köln, WM 1988, 388).

Bei Streit Einschaltung eines Sachverständigen

Besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit über die Schadensursache, muss sie durch einen Sachverständigen festgestellt werden (z. B. im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen der Zahlungsklage des Vermieters bei einer Mietminderung). Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat die unterliegende Partei zu tragen (LG Aachen WuM 1989, 371).

Welches Lüftungsverhalten ist richtig?

Der Mieter muss im Rahmen seiner gesetzlichen Obhutspflicht sein Wohnverhalten so einrichten, dass Feuchtigkeitserscheinungen möglichst vermieden werden. Der Mieter ist verpflichtet, in zumutbarem Umfang ausreichend zu lüften. Was zumutbar ist, darüber gehen die Meinungen auseinander. Zwischen zwei- bis viermal je 10-30 Minuten pro Tag, dürfte als grobe Richtung anzunehmen sein (LG Hamburg WM 1988, 353; AG Köln ZMR 1999, 262). Drei- bis viermal am Tag Lüften ist zumutbar, aber nicht während der Arbeitszeit (LG Frankfurt/Main vom 07.02.2012 in dem Verfahren 2-17 S 89/11). Das Schrägstellen der Fenster („Kippstellung“) genügt nicht. Vielmehr sind die Fenster weit zu öffnen, um so für Zugluft zu sorgen.

Feuchtigkeit im Keller

Bei älteren Gebäuden müssen Mieter mit bestimmten Mängeln, insbesondere mit Feuchtigkeit im Keller, rechnen. Wegen solcher bauartbedingter Mängel kann weder die Miete gemindert noch eine Nachbesserung der Bodendämmung verlangt werden (Urteil des AG München in dem Verfahren 461 C 19454/09).

In welcher Höhe kann Miete bei Schimmel geltend gemacht werden?

Ständige Durchfeuchtung der Außenwände, Durchfeuchtung der Wände von Bad und Küche; 15 % (LG Berlin NZM 2001, 986)

Schimmel in 2 Zimmern, Küche und WC berechtigt eine Minderung von 15 %; bei erheblicher Schimmelbildung 20 %

Extreme Feuchtigkeit kann bei völliger Unbewohnbarkeit zu einer Minderungsquote von 80 bis 100 % führen. Ständige Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer; 80 % (LG Berlin GE 1991, 625) und ständige Durchfeuchtung der Außenwände der Wohnung, 100 % (AG Potsdam WM 1995, 534).

Kein formularmäßiger Ausschluss von Schadensersatz

Schadensersatzansprüche des Mieters, beispielsweise wegen Beschädigung von Mobiliar durch eingedrungene Feuchtigkeit, können formularvertraglich nicht ausgeschlossen oder dahingehend eingeschränkt werden, dass der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet (Entscheidung des BGH vom 24.10.2001 in dem Verfahren VIII ARZ 1/01). Die gegenteilige Entscheidung des OLG Stuttgart vom 11.04.1984, veröffentlicht in NJW 1984, 2226, dürfte damit keinen Bestand mehr haben.

Kündigung Mietvertrag wegen Gesundheitsgefahr

Eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ist möglich, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft zu befürchten ist. Dies ist objektiv nachzuweisen. Bloße Befürchtungen sind unzureichend, doch muss ein Gesundheitsschaden noch nicht eingetreten sein. Die Gefährdung ist konkret und auf den Einzelfall bezogen festzustellen.

Der pauschale Verweis, dass Schimmel im Allgemeinen zu einer Gesundheitsgefährdung führen könne, reicht für die Darlegung einer Gesundheitsgefährdung nicht aus. Vielmehr ist zu ermitteln, um was für Schimmel es sich handelt und welche konkreten Gefahren bestehen. Maßgeblich ist der gegenwärtige Stand der Medizin. Dies gilt nicht nur für Schimmel, sondern auch für andere Umweltgifte, wie PCP (Pentachlorphenol), Formaldehyd, Lindan oder Asbest.

Die Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein. Zudem muss zwischen der Gesundheitsgefährdung und der Beschaffenheit der Räume ein kausaler Zusammenhang bestehen. Die Gefährdung muss auf der Beschaffenheit der Räume beruhen. Ist nur ein Teil der Räume gesundheitsgefährdend, so kommt es darauf an, ob dadurch die Benutzbarkeit der Wohnung als Ganzes in Frage gestellt ist. Dies ist der Fall, wenn die Tauglichkeit einzelner Haupträume zu dauernden Aufenthalt ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Küche). Eine Gebrauchsbeeinträchtigung von Nebenräumen hingegen ist nicht ausreichend. Ist nur ein unwesentlicher Teil der Wohnung betroffen, so kommt eine Kündigung nicht in Betracht.

Eine vom Schimmel in der Wohnung ausgehende Gesundheitsgefährdung stellt eine Verletzung der mietvertraglichen Leistungspflicht dar. Nach § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung wegen § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich von einer vorherigen Mangelanzeige und Abhilfefrist abhängig. Allerdings liegen in den Fällen der Gesundheitsgefährdung oftmals die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB vor. Danach ist eine Frist zur Abhilfe entbehrlich, wenn diese keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter ein weiteres Zuwarten wegen der damit verbundenen Gefahr nicht zugemutet werden kann. Ebenso ist eine Abhilfefrist entbehrlich, wenn der Vermieter den Mangel nachhaltig bestreitet.

Das Kündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand selbst zu vertreten hat.

Bei Schimmel mit Anwalt für Mietrecht aus Siegen vorgehen

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