Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter. Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt.

Nutzungswille bei Eigenbedarfskündigung

Voraussetzung einer wirksamen Kündigung ist ein ernsthafter Nutzungswille des Vermieters. Soll die Wohnung einem Angehörigen überlassen werden, so ist nicht der Nutzungswille des Angehörigen, sondern der Überlassungswille des Vermieters maßgebend. Bei einem fehlenden Nutzungswillen des Angehörigen fehlt es aber ebenfalls am Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil der Vermieter die Räume auch in diesem Fall nicht benötigt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Eine Ernsthaftigkeit bezüglich des Nutzung- /Überlassungswillen liegt nicht vor, wenn der Vermieter lediglich behauptet, er wolle die Wohnung für sich selbst nutzen oder einem Angehörigen überlassen, aber in Wirklichkeit andere Absichten verfolgt. Indizien für einen vorgetäuschten Eigenbedarf sind:

• der Angehörige weiß gar nicht, dass er die Wohnung bekommen soll
• der Angehörige kennt die Wohnung gar nicht
• der Erwerber einer Wohnung versucht zunächst den Mieter zum Abschluss eines neuen Mietvertrags zu bewegen und spricht nach dem Scheitern dieses Versuchs eine Eigenbedarfskündigung aus
• nach einem Eigentümerwechsel bricht über die Mieter des Hauses eine Flut von Mieterhöhungs- und/oder Räumungsklagen herein
• einer Kündigung sind ein erfolgloser Mieterhöhungsversuch oder andere Streitigkeiten vorausgegangen
• der Vermieter spricht in kürzerer Zeit mehrere Kündigungen aus und begründet diese mit unterschiedlichen Verwendungsabsichten
• der Vermieter hart bereits in früherer Zeit einen Nutzungs-/ Überlassungswillen vorgetäuscht
• aus dem Prozessvortrag oder den Äußerungen des Vermieters im Prozess ergibt sich, dass dieser in erster Linie einen unliebsamen Mieter loswerden will.

Ebenso unwirksam, sind die Fälle, in denen die Absicht des Vermieters aus rechtlichen Gründen nicht verwirklicht werden kann. Dazu zählen unter anderem folgende Fälle:

• Wenn der Vermieter eine öffentlich geförderte Wohnung selbst nutzen möchte, benötigt er hierzu die Genehmigung der zuständigen Stelle. Diese Genehmigung muss zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht erteilt worden sein. Es genügt eine Bescheinigung der Behörde, dass eine solche Genehmigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen werde. Ist diese Bescheinigung jedoch nicht erteilt worden, so ist die Kündigung unwirksam.
• Ebenso scheidet eine Eigenbedarfskündigung aus, wenn die Räume nach den Bestimmungen des Bauordnungsrechts nicht zu Wohnzwecken benutzt werden.
• Wurde die Wohnung seinerseits von dem Vermieter nur angemietet, so setzt eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen beabsichtigter Eigennutzung voraus, dass der Vermieter die Räume auf Grund seiner rechtlichen Beziehungen zum Eigentümer in der beabsichtigten Art und Weise nutzen darf.
• Veräußert der Vermieter das Eigentum nach einer Eigenbedarfskündigung und überträgt er dem Erwerber die wirtschaftliche Nutzung, so darf er die Rechte aus der Kündigung mangels eines Rechts zur Eigennutzung nicht mehr weiter verfolgen, es sei denn, der der Erwerber mit der Nutzung durch den Veräußerer einverstanden ist. Hat der Vermieter zugunsten eines Angehörigen gekündigt, und wird diese Wohnung anschließend an den Angehörigen veräußert, so bleibt die Kündigung wirksam, da ein Nutzungswille und ein Nutzungsinteresse weiterhin fortbestehen.

Vertragswidrige Eigenbedarfskündigung

Kündigt der Vermieter mit einem vorgetäuschten Eigenbedarf, so ist das als vorsätzliche Pflichtverletzung zu bewerten. Gleiches gilt, wenn der Nutzungs-/Überlassungswille zu einem späteren Zeitpunkt wegfällt und der Vermieter dennoch seinen Räumungsanspruch weiterhin verfolgt. Ein weiterer Fall der Pflichtverletzung ist gegeben, wenn der Vermieter nach dem Freiwerden einer Alternativwohnung seine Anbietpflicht verletzt. Eine fahrlässige Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Vermieter mit der Absicht kündigt, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen, obwohl nicht sicher feststeht, dass die Nutzungsabsicht realisiert werden kann.

Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung

Ein Kündigungsverbot besteht, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gleichermaßen gedeckt werden kann. Das Gleiche gilt auch für Wohnungen die in naher Zukunft frei werden. Wird nach dem Ausspruch der Kündigung eine zur Bedarfsdeckung geeignete Alternativwohnung frei, so darf der Vermieter die Rechte aus der Kündigung nicht weiter verfolgen.

Nach Ansicht des BGH besteht die Anbietpflicht nur, wenn sich die freiwerdende Wohnung im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindet. Die Anbietpflicht diene nicht dem Ziel, dem Mieter die Suche nach einer Ersatzwohnung abzunehmen. Vielmehr soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Diese Pflicht besteht auch nur, wenn die Wohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs freisteht. Gleiches gilt, wenn sie nach dem Ausspruch der Kündigung frei wird. Die Anbietpflicht besteht nach Ansicht der Rechtsprechung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Fachanwalt Siegen hilft bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Die vorliegende Darstellung zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung kann nur einen groben Überblick geben. Diese kann eine professionelle Beratung nicht ersetzen. Haben Sie Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung? Beabsichtigen sie als Vermieter, das Mietobjekt für sich selbst oder nahe Angehörige zu nutzen? Möchten Sie eine Eigenbedarfskündigung rechtssicher aussprechen? Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten und wollen sich dagegen zur Wehr setzen? Wir kennen beide Seiten der Medaille. Die Anwälte unserer Fachkanzlei für das Mietrecht in Siegen stehen an Ihrer Seite und setzen Ihre Ansprüche erfolgreich durch. Bei uns bekommen Sie schnelle Hilfe.